住宅ローンの返済がきつい、まとまった資金が必要になった等の理由により、自宅の売却を考えていても、長年住んだ愛着のある自宅を売却するとなると、ためらってしまうでしょう。

自宅の売却といえば、家を完全に引き渡す事を頭に浮かべるかと思いますが、方法はそればかりではありません。

今回は、売却しても自宅に住むことができるリースバックについて、メリットデメリットなどをお伝えします。

リースバックとは？

リースバックとは、リースバック業者に自宅を買取ってもらい、家賃を支払うことによって売却後も自宅に住むことができることです。

リースバックのメリット

リースバックの最大のメリットは、引っ越しをせずに自宅を売却し資金を調達できることです。その他にもリースバックならではのメリットがたくさんあります。

現金化が早い

通常の売却であれば、なかなか買主がみつからない場合があります。リースバックであれば、買主を探す必要はなく、リースバック業者が直接買取りをしてくれるため、現金化が早いのです。

引っ越し費用がかからない

通常の売却であれば、新たな住まいを探さないといけませんが、リースバックの場合はその必要がなく、引っ越し費用がかかりません。また、新たにアパート等を賃貸するには、敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用の準備が必要ですが、そういった費用もかかりません。

買戻すことが可能

買戻し特約がつけられている場合、売却した家を再び買い取ることができます。買戻すことができれば、結果として、ずっと自宅に住み続けながら、資金を調達することができます。

売却したことを近所の人に知られない

家を売却し引っ越しをすると、近所の人に知られてしまいます。
これを嫌がる人が多いかと思います。リースバックであれば、引っ越しの必要はなく、近所の人に知られずに家を売却することが可能です。

税金の支払いがなくなる

家を所有していると、住宅ローンの他に支払わなければならないものがあります。

例えば、固定資産税や都市計画税などの税金があります。リースバックの場合、売却後は賃貸借契約となりますから、そういった費用はかかりません。

リースバックのデメリット

これまでリースバックのメリットを伝えてきました。しかし、良いことばかりではなく、デメリットもあります。

必ずしもリースバックができるとは限らない

リースバックができないこともあります。例えば、売却金額よりも住宅ローンの残債が多い場合です。売却金額よりローンの残債が多い場合は、任意売却という方法があります。任意売却は何らかの事情により、住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関の同意を得て自宅を売却することです。

リースバック後の家賃の支払い能力がない場合や、建物に欠陥がある場合などもリースバックができないことがあります。

相場より家賃が高い

リースバックの家賃は、物件の買取価格や期待利回り、周辺の家賃相場などを考慮して決定されます。同じような物件に比べて家賃が高くなる傾向があります。

賃貸期間がある場合がある

いつまでも家に住み続けられるわけではなく、多くの場合2年〜3年と定められています。これはリースバック契約の際、定期賃貸借契約を結ぶことが多いからです。定期賃貸借契約とは、あらかじめ契約期間を定めておいて、その期間が満了すると終了する借家契約のことです。リースバック業者によっては、再契約をできる場合があります。

買戻し価格が高い

買戻しができる場合でも、買戻し価格は買取時の価格の110％〜130％になります。例えば、買取価格が1500万円だとすると、1650万円～1950万円となります。

通常の売却よりも買取価格が安い

あくまでも目安ですが、買取価格は一般的に市場価格の60％〜80％になります。市場価格とは、仲介取引で売買される際の価格のことです。

例えば、市場価格が2000万円だとすると、1200万円〜1600万円での買取りとなります。

住宅ローンを組めない場合もある

買い戻す際、住宅ローンが組めないことがあります。以前、所有していた時ローンの延滞をしてしまった場合などです。

また、そもそもリースバックによる住宅ローンの利用を認めていない金融機関もありますので、事前に確認が必要です。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと似たようなものでリバースモーゲージがあります。リバースモーゲージの仕組みは、自宅を担保に資金を借入れ、そのまま自宅に住み続け、死亡したとき自宅を売却し借入金を返済することです。

両者の大きな違いは資金の調達方法です。リースバックが売却であるのに対し、リバースモーゲージは借入れです。リバースモーゲージを利用するには、年齢や資金の使い道など条件があります。

最後に

これまでリースバックのメリット、デメリットをお伝えしてきました。メリットはともかく、デメリットをご覧になり、唖然としたかもしれません。買取時は安くて、買戻しの時は高い。おまけに家賃は高いなど。

けれども、人によっては先ほどお伝えしたメリット（現金化の早さ、引っ越し不要など）を重視し、リースバックを利用したほうが良い場合もあります。

住宅ローンの返済途中、予想だにしない出来事が起こる可能性は誰にでもあります。また急遽、多額の資金が必要になる場合もあります。ですので、リースバックを利用するしないにかかわらず、こういった対処方法がある事を頭に入れておくと、いざというとき安心ですね。