中古住宅は新築住宅よりも安く購入できるため、買うなら中古住宅と考えている人も多いでしょう。しかし、中古住宅ならではのリスクを伴うことも念頭に置いて購入を検討しなければなりません。

以前、私が購入した中古住宅は、入居後に雨漏りや見えない部分のカビ、建物の傾きなどが発覚しました。安さに引かれて購入しましたが、とても後悔した記憶があります。

この記事では、中古住宅購入の注意点の中でも特に危険性が高い重要な点をピックアップしてお伝えします。

• 耐震性に問題はないか
• 地盤は大丈夫か
• 建物の状態はどうか
• 災害に対する危険はないか
• 既存不適格建築物ではないか
• 利便性や周辺の環境はどうか

耐震性に問題はないか

昨今は大きな地震がいつどこで起こるか分からないため、自分の家が倒壊しないか不安になる人も少なくありません。

1981年6月、建築基準法が改正され、耐震基準が見直されました。耐震基準とは建物の耐震性能の基準を表したものです。

1981年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物は新耐震基準、それ以前は旧耐震基準となります。新耐震基準で建てられた住宅は、震度6〜7の地震が起きても倒壊しないことが前提となりました。

また、2000年6月にも耐震性が見直されたため、それ以降に建築確認申請が行われた建物であれば、より安全といえます。(2000年基準)

いつ建築されたのかは、不動産業者が物件の調査をしていると思いますので、確認してみましょう。自分で調べる方法として、建築確認申請書、確認済証、検査済証、登記事項証明書などがあります。

地盤は大丈夫か

たとえ、建物が頑丈でも地盤が軟弱であれば建物が傾いたり、最悪の場合、建物が倒壊してしまう危険性があります。先ほどお伝えした耐震基準は、建物の耐震性能の基準を表したものですので、地盤については考慮されていません。

新築住宅は家を建てる前に地盤調査をしますが、中古住宅は地盤調査をせずに建築された可能性があります。

購入前に地盤調査をすればいいと思うかもしれませんが、現在、建物が建っている以上、正確な地盤調査はできません。地盤調査報告書などの書類があればいいのですが、売主が保管しているとは限りません。

ですので、先ほどお伝えした「建物の状態」で判断せざるを得ないケースが多いです。不安であれば、ホームインスペクション（ホームインスペクションについては後ほど）を行い、建物の状態をチェックしてもらうことをおすすめします。

ジャパンホームシールド(株)の地盤サポートマップというサイトがあります。このサイトでは、地震発生時の揺れやすさ、液状化の可能性、土砂災害の可能性などをピンポイントで確認することができます。

建物の状態はどうか

建物がどんな状態なのかも重要です。安いと思って購入しても、予想以上にリフォーム代がかかってしまったという事もあるからです。自分でもできるチェック方法として以下のようなものがあります。

• 外壁や基礎などにひび割れがないか
• 建物に傾きがないか
• 天井にシミのようなものがないか

外壁や基礎などにひび割れがないか

外壁や基礎のひび割れをチェックしましょう。幅0.3mm以上、深さ4mm以上のひび割れは、構造にも影響が出る可能性もあり、早急に補修が必要な状態です。ひび割れを測定する道具は色々ありますが、クラックスケールという道具がおすすめです。数百円で購入でき、簡単に測定できます。

また、ひび割れの向きも重要です。縦方向だとあまり心配はないですが、横方向であれば、構造に何らかの原因がある場合もあります。また、雨水も侵入しやすくなり、カビ発生の原因になります。

建物に傾きがないか

古い建物が傾いているという話はよく耳にします。自分で確認するには水平器やスマホアプリなどがありますが、正確な傾きを把握するのは困難です。

また、傾きが一定以上越えると、めまいや頭痛、倦怠感、睡眠障害など健康被害が現れる場合もあります。心配であればホームインスペクションなど、専門業者にみてもらったほうがいいでしょう。

天井にシミのようなものがないか

天井にシミのようなものがあれば、雨漏りの可能性があります。雨漏りを放置すると、カビが発生し家の腐食がすすみ、寿命を縮めてしまいます。

ホームインスペクションを行う

これまで自分でできる確認方法をご紹介してきましたが、やはりプロにみてもらったほうが安心という人もいるかと思います。

そこで、おすすめなのがホームインスペクションです。ホームインスペクションとは、ホームインスペクターという住宅診断の専門家が、第三者的立場から住宅を診断します。建物の劣化の状況を診断し、改修すべき個所があれば、その費用や改修時期などを判断しアドバイスを行います。

災害に対する危険性はないか

もしも、地震や台風など災害が起きたら、自分の家は大丈夫なのか心配になる人も多いでしょう。不動産を購入するなら、あらかじめ災害リスクがある地域かどうか調べておくと安心ですね。

調べる方法は、ハザードマップがあります。ハザードマップとは、災害が起きた時、危険と推測される場所や避難場所などを地図にしたものです。地震、津波、洪水、土砂災害、火山噴火などの危険がないか確認することができます。

ハザードマップは各自治体の窓口で受け取るか、国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認ができます。

既存不適格建築物ではないか

家を建築した時は適法に建築されたものの、法律が改正され、建ぺい率や容積率が規定よりオーバーした建物を既存不適格建築物といいます。違法建築物ではないため、法律上はその状態で維持するには問題ありません。

しかし、将来的に建て替えを検討している場合は、同じような規模の家は再建築できない場合もありますし、そもそも金融機関が融資をしてくれない可能性もありますので注意が必要です。

利便性や周辺の環境はどうか

アパートや賃貸マンションと違い、一戸建てを購入するということは、それなりに長く住むことになると思います。そのため、利便性や周辺の環境もとても重要なのです。

たとえ素敵な中古住宅を見つけても、学校や職場が遠いと、通勤や通学が大変です。また、駅までどれくらいかかるか、買い物に不自由はないか、ゴミ捨て場はどこかなどもチェックしたいですね。

嫌悪施設（騒音や振動、悪臭などを発する施設）が近隣にある場合は、不動産業者が買主に告知しなければなりません。しかし、嫌悪と感じる基準は人それぞれ違います。

例えば、学校や保育園、公園、コンビニなどは、近くにあると便利と感じる人もいれば、子供の声やチャイムの音が騒音と感じる人もいます。自分の目で確認するのが一番いいですね。