8月28日から不動産取引の「重要事項説明」に「水害リスク」が加わる理由

東京都墨田区の水害ハザードマップ(東京都墨田区HPより)

これまで水害リスクの説明は義務づけられていなかった

 8月28日から、家を買ったり借りたりする時に、不動産業者から水害リスクの説明を受けることになる。

 不動産業者は、宅地建物取引業法に基づき、買い主や借り主の判断に重要な影響を及ぼす事柄を「重要事項説明」として話すことが義務づけられている。

 これまでの「重要事項説明」で、災害に関係するものは以下があった。

1)取引の対象となる宅地・物件が、造成宅地防災区域(地震などによって地盤の滑動などの災害が発生する恐れが大きい)かどうか

2)取引の対象となる宅地・物件が、土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合、住民の生命または身体に危害が生ずる恐れがあり、警戒避難体制を特に整備すべき)かどうか

3)取引の対象となる宅地・物件が、津波災害警戒区域(津波が発生した場合、住民の生命または身体に危害が生ずる恐れがあり、津波による人的災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき)かどうか

 しかし、水害リスクの説明は、義務づけられていなかった。

このニュースを2分間の動画で解説「宅建業法一部改正!不動産契約の時に気をつけることは?」

 近年、水害が頻発し数多くの被害が出ている。「令和2年7月豪雨」では、九州、中部、東北地方をはじめ、広範な地域で甚大な被害をもたらしたが、ハザードマップで浸水が予想されている区域と、実際に浸水した区域はほぼ重なっていた。「令和元年東日本台風(台風第19号)」で浸水した区域も同様である。

 そこで新たに、「取引の対象となる宅地・物件が、浸水想定区域(河川の氾濫、雨水の排除ができないことによる出水、高潮による氾濫が起きた場合に浸水が想定される区域)かどうか」の説明が加わる。

 具体的には、水防法の規定に基づいて作成された水害ハザードマップにおいて、対象の物件の所在地が示されることになる(仮に所在地が浸水想定区域の外にある場合でも、水害ハザードマップにおける位置が示される)。

 水害ハザードマップは、宅地・建物のある市町村(特別区を含む)が配布している印刷物、もしくは市町村のホームページ等に掲載されたものを印刷したもの。

 ハザードマップは随時更新されているので最新版を確認する必要がある。かつては50年から100年に1度の大雨を想定し、浸水する場所を示していたが、2015年に水防法が改正され、想定を1000年に1度の大雨に改めることになった。その結果、水防法改正前のハザードマップでは浸水想定区域ではなかったが、改正後のハザードマップでは浸水想定区域になっているケースがある。

 市町村のなかには、水害ハザードマップを作成していないところがある。この場合は、「提示すべき水害ハザードマップがない」という説明を受けることになる。

 内閣府の自治体向けアンケート(令和元年台風第19号等による災害からの避難に関するワーキンググループ)によると、水防法改正前のハザードマップを使用していたり、作成していない自治体は以下のとおりで、「作成してない」が28自治体(1.8%)、「2014年度以前」のものを使い続けているが413自治体(25.9%)ある。

内閣府「自治体向けアンケート」(令和元年台風第19号等による災害からの避難に関するワーキンググループ)
内閣府「自治体向けアンケート」(令和元年台風第19号等による災害からの避難に関するワーキンググループ)

「想定外の土地利用」が被害をより大きく

 さらに2年後には、土砂災害特別警戒区域における、新規の施設建設が原則禁止となる。これは大きな政策転換だ。

 災害の原因は気候変動による温暖化がもたらした「想定外の雨」であると報道されることが多い。それは事実であるが、同時に「想定外の土地利用」が被害をより大きくしてきたからだ。

 山梨大学地域防災・マネジメント研究センターの秦康範准教授らの調査「全国ならびに都道府県別の浸水想定区域内人口の推移」によると、浸水想定区域内に住む人の数は増加傾向にある。

「全国ならびに都道府県別の浸水想定区域内人口の推移」(秦康範准教授ら)より著者がグラフ化
「全国ならびに都道府県別の浸水想定区域内人口の推移」(秦康範准教授ら)より著者がグラフ化

 浸水想定区域内の人口は1995年には3389万7405人だったが、2015年には3539万1931人と149万4526人増加、浸水想定区域内の世帯数は1995年には1223万4083世帯だったが、2015年1527万6302世帯と、304万2219世帯増加している。

 秦康範准教授は調査を「区域内世帯数が大きく増加しているのは、浸水リスクの高い地域の宅地化が進んでいるためと考えられる」とまとめている。

 治水事業が行われても洪水が減らないのは、土地利用のあり方に問題の一因がある。都市部の地価上昇に伴い、宅地には不適とされてきた川沿いの低湿地で宅地造成が進み、新興住宅地を襲う水害は全国的に増えていった。

本来は住んではならない土地

 広島県では平成26年8月豪雨の土砂災害77人が亡くなり、平成30年7月豪雨の土砂災害で87人が亡くなった。

 地元では被害と「本来は住んではならない土地」の関係を指摘する声がある。

 広島市にある阿武山(標高586メートル)は平均斜度が20度という急峻な山だ。見上げると屏風が立っているように見える。山のまわりを反時計まわりに太田川が流れ、山裾から崖錐(扇状地)が広がる。ここに住宅が密集し、地元の人は日頃から「太田川の氾濫が怖い」「土砂崩れが怖い」と話していた。

 戦後の阿武山は伐採の影響で木が少なく山肌がむき出しになり人家もまばらだったが、1960年代になると開発がはじまり、山手に住宅が建てられるようになった。それでも洪水や土砂災害を避けるため、低い土地や山際には住宅を建てないという暗黙の了解があった。

 ところが人口が増加してくると、次第に不文律が破られ、1999年には広島市や呉市などで30人以上が犠牲になる土砂災害が起きた。

 これを教訓に「土砂災害防止法」が施行され、宅地開発への本格的な規制が始まったが、開発の勢いが止まることはなかった。

 土砂災害防止法は、土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害のおそれがある区域を明らかにし、警戒避難体制を整備し、住宅の新規立地を抑制したり、既存の住宅の移転を促すものだが、肝心の指定が十分ではなかった。

 土地の価値を下げたり、不動産取引に悪い影響を与えるからだ。

自然に対して謙虚であること、災害の記憶を忘れてはならぬこと

 被災地でよく目にするのは、大きな被害を受けた場所で、すぐに新たな建設がはじまることだ。河川が決壊した現場で、その数ヶ月後に住宅建設が始まったり、被害を受けた工場などが移転して地価が下がった一帯で、宅地開発が進むことはよくある。

 改正都市計画法では、土砂災害特別警戒区域などリスクが高い場所での建築規制を強化し、事務所や店舗などの開発を原則禁止する。これまで災害リスクを抱える地域の開発規制は、地元の反対で見送られてきた。市街地の郊外で宅地開発すれば、若年層向けに安格で住宅が販売でき、自治体の人口増につながるからだ。

 だが、そうした地域に居住すればリスクも高まる。

 物理学者で、随筆家、俳人でもあった寺田寅彦は、こんな言葉を残している。

「文明が進むに従って人間は次第に自然を征服しようとする野心を生じた。そうして、重力に逆らい、風圧水力に抗するようないろいろの造営物を作った。そうしてあっぱれ自然の暴威を封じ込めたつもりになっていると、どうかした拍子に檻を破った猛獣の大群のように、自然があばれ出して高楼を倒壊せしめ堤防を崩壊させて人命を危うくし財産を滅ぼす。」(『天災と国防』1934年)

 もう一つ紹介したいのがこの言葉だ。

「蟻の巣を突きくずすと大騒ぎが始まる。しばらくすると復興事業が始まって、いつのまにかもとのように立派な都市ができる。もう一ぺん突きくずしてもまた同様である。蟻にはそうするよりほかに道がないであろう。人間も何度同じ災害に会っても決して利口にならぬものであることは歴史が証明する。」(『時事雑感(地震国防)1931年』)

 自然に対して謙虚であること、災害の記憶を忘れてはならぬことを、寺田は教えてくれている。