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「母が、年齢を理由に契約更新してもらえません。どのように対処すべきでしょうか」。そんな相談が弁護士ドットコムに寄せられています。 相談者には、賃貸物件に住む母親がいます。日常生活に支障はないものの、介護の状態は「要支援1」となっています。 ところが最近、大家から「今すぐ出ていって欲しい。親の面倒は子どもがみるべきだ」という連絡があり、契約更新を拒否されたと言います。母親が喫煙することから、火災の発生を懸念しているようです。 「母の介護施設へ入居を検討しましたが、受け入れ先が見つかりません」と相談者はかなり困った様子です。 こうした高齢であることを理由に更新拒否されることについて、不動産トラブルに詳しい瀬戸仲男弁護士は、「認められません」といいます。 高齢の母親が喫煙者だということも大家側の懸念になっているとのことですが、これについても、瀬戸弁護士は「賃貸借契約の内容にもよりますが、仮に契約書に『喫煙禁止』の条項があったとしても、それだけで更新拒絶が正当化されることはないと考えます」と指摘します。 この問題について、瀬戸弁護士が詳しく解説します。 【この記事のポイント】 ・年齢を理由に更新拒否はできる？ ・大家から更新拒否できる場合とは？ ・立ち退きを求めることができる具体的なケースは？

●通知すれば大家は更新拒否できる？

――そもそもどのようなケースで更新拒否は認められるのでしょうか？ 賃貸借契約（普通借家契約）の契約期間は2年であることが多く、2年が経つと期間が切れた契約が更新されます。今回の問題における「更新拒否」とは、この普通借家契約の契約更新を賃貸人（大家）が拒否することです。 ちなみに、定期借家契約は、賃貸期間の満了をもって当然に契約は終了します。更新はありませんので更新拒否はそもそも問題になりません。 借地借家法第26条第1項により、賃貸借契約の更新拒否をする場合には賃貸期間満了の1年前から6か月前の間に契約を更新しない旨を通知する必要があります。借地借家法によって、更新拒否の通知ができる期間も決まっていますので、いつでも更新拒否できるわけではありません。 ――では、1年前から6か月前の間に通知すれば更新拒否しても問題はないのでしょうか？ 通知をすれば必ず賃貸借契約の更新拒否が認められるということではありません。借地借家法28条には、次のとおり更新拒否する場合の要件が規定されています。 【借地借家法28条】 　 建物の賃貸人による26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。 正当事由については、旧借家法の時代から明文化されていましたが（同法1条ノ2）、正当事由としては、賃貸人の自己使用の必要性しか挙げられていない不十分なものでした。そのため、その他の要因を考慮要素とする判例や裁判例が積み重ねられていき、借地借家法の制定時に上記の28条として規定されました。