「グランドシティタワー池袋」の予想価格は? 山手線内側では希少な超高層マンションが登場
第3期の販売価格を予測
では、第3期の価格はどのくらいになるのか。が、残念ながら、この取材を行った7月中旬時点で第3期の価格は未定。価格の目安も漏れてこない。それは、住友不動産社内においても「未定」状態であることを意味している。そこで、第1期と第2期の販売価格、そして周辺の中古マンション相場から、第3期の価格を可能な限り予測してみたい。 第1期の価格が割安と評価された理由 「グランドシティタワー池袋」で、昨年9月に行われた第1期販売は、約54㎡~88㎡が約1億円から約2億円という水準。平均坪単価で700万円程度と計算された。これは、割安と評価され、発売された60戸は短期間に完売。最高で13倍の抽選になった住戸も出た。 割安と評価された理由の一つが、10年前に販売された「ブリリアタワー池袋」の中古より安いと考えられたこと。「ブリリアタワー池袋」では、6億円で売り出された中古住戸もある。それは上層階で約160㎡の特大住戸……希少価値が極めて高いため、「試しに6億円で売りに出してみた」というところだろう。 「ブリリアタワー池袋では中古の売り物がめったに出ない」と先述したが、その出現率は1年に1物件出るかどうか。成約事例は坪当たり800万円程度、とみられている。 160㎡で6億円の住戸で坪単価を計算すると、1200万円を超える……なんとも驚くべき価格水準である。 同じような立地条件で10年前のマンションが坪800万円なのに、ピカピカの新築マンションが坪700万円。だから、「グランドシティタワー池袋」の第1期は人気となったのである。 第2期は第1期より2割ほど価格が上がった 当然、第2期では価格が上昇。第1期よりも2割ほど高くなった印象だった。 坪700万円程度だったのが、800万円台後半……とはいえ、築10年の「ブリリアタワー池袋」が坪800万円であることを考えれば、順当な価格設定と考えられる。 8月中旬から行われる第3期販売では、価格がさらに上がると予想される。が、どれくらい上がるのか、非常にわかりにくい事情もある。それは、第3期で販売される住戸が、第1期、第2期とは異なるラインアップになる可能性が高いからだ。
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