都心のビッグターミナル・新宿駅周辺で、2棟の超高層マンションが販売活動を始めた。池袋駅では駅徒歩圏で、割安感のある新築マンションが分譲中。北海道の札幌駅近くでは、合計3棟の超高層マンションが分譲され、いずれも高い人気になっている……以上のマンション立地に共通する要素があるのをご存じだろうか。

　それは、駅の表側ではなく、駅の裏側＝エキウラと言われてきた場所に建設されていることだ。

　今、なぜエキウラで盛んにマンションが建設され、注目を集めているのか。

　理由を解明したい。

エキウラならば、マンション用地が入手しやすい

　駅のメインとなる出口側と反対側で街のムードが一変する、というケースは全国のあちこちで見られる。

　メインとなる出口はオフィスビルや商業ビルが集まり、駅前ロータリーが広くて、「表」のムードがある。これに対して、反対側は派手さが減り、すぐ近くから住宅地が始まったり、工場があったり、鉄道の操車場が設けられていたりする。華やかな表面との対比から、駅の裏側＝エキウラと呼ばれたりする場所である。

　このエキウラにスポットが当たり、再開発が続々行われるようになったのは21世紀に入ったあたりから。

　始まりは、東京都心部で始まった再開発だった。

　現在、中古マンションとして人気が高い「東京ツインパークス」が建っている東京・汐留の再開発ゾーンは山手線の外側で操車場跡地。新橋駅のエキウラだった。

　ほぼ同時期、山手線品川駅で山手線の外側に向いた港南口側（当時はエキウラ）において、超高層マンションの「品川Vタワー」が分譲された。

　その後、神奈川県の川崎駅でも、石川県の金沢駅でも、宮城県の仙台駅でもエキウラが再開発され、整然とした街区にビルやマンションが建つようになった。

　エキウラに開発の手が入った理由として大きいのは、表側で新しい建物を開発する余地がなくなったこと。これ以上建物を増やせない、という事情があると、エキウラの再開発が始まりやすい。

　“裏側”といっても、もともとは駅に近い場所。なので、開発しないのはもったいない、と考えられるようになったことも大きい。

　再開発によって、新しい街区ができると、街の美しさや先進性から、やがて人気が上昇する。しかし、開発初期は新築分譲マンション価格が抑えられる。

　新たな人気スポットになるまで、控えめな価格設定が行われがちであるからだ。それも、エキウラの魅力となる。

新宿駅では、エキウラゾーンで注目マンションが2棟

　「エキウラに新築分譲マンションが増え、徐々に注目度が高まる」現象は、全国で続いている。

　大阪・梅田で今人気度ナンバーワンの場所「うめきた」エリアも大阪環状線の外側で、かつてはエキウラだった。大阪駅に近い北ヤード（貨物駅があった）が再開発され、オフィスビル、ホテルなどとともに超高層マンションも分譲。現在は、「うめきた2期地区」の開発が進行している。

　東京の山手線沿線でも、新規物件で注目度が高まりそうな「エキウラ」がある。

　まず、注目したいのはJR山手線の新宿駅だ。

　新宿駅周辺で、山手線の外側というと、西新宿エリアがある。が、淀橋浄水場があった頃までならともかく、超高層ビル群が建ち並ぶ今はエキウラの面影はない。最先端の副都心部だ。

　そこで、注目したいのはその先。新宿駅から超高層ビル群を過ぎ、新宿中央公園も越えた一帯。山手通りの手前に、超高層マンションが増え始めている。まず、6年ほど前「ザ・パークハウス西新宿タワー60」という超高層マンションが完成した。

　新築当時、3億円超えの住戸もあったが、4000万程度で購入できる1LDK、5000万円ほどの2LDKもあったため、抽選に当たらないと買えない人気物件となった。

　まさに、エキウラの注目マンションだったのである。

　その「ザ・パークハウス西新宿タワー60」に並ぶように、2つの大型分譲マンションが建設されており、販売活動が始まったところだ。

　ひとつは住友不動産が分譲する地上35階建て・全428戸の「シティタワー新宿」。もうひとつは、三井不動産レジデンシャルが分譲する地上40階建て・全470戸の「パークタワー西新宿」だ。

　新宿駅から歩こうとすれば20分程度かかるが、東京メトロ丸ノ内線と都営大江戸線の駅が徒歩10分以内にあるので、不便さはない。

　いずれも2LDKで1億円を超える価格設定になりそうだが、山手線内側と比べれば、まだ安い、と注目マンションになっている。

　同様に、エキウラエリアで新築マンションが増えている場所が、池袋だ。

池袋駅では、5000万円台の1LDKも

　池袋駅周辺でエキウラといえるのは、西武百貨店がある東口側ではなく、西口側。東武百貨店がある側（冒頭の写真）だ。

　西武があるのが東口で、東武があるのが西口、と少々紛らわしいが、東口側であれば山手線の内側だが、西口側は山手線の外側となる。そして、西口側には「池袋西一番街」という繁華街があり、庶民的なムードが漂う。

　まさに、エキウラらしいエリアなのだが、一方で西口側ならではの利点もある。

　まず、池袋駅徒歩圏で落ち着いた一戸建て住宅地が形成されているのは、西口側の特徴。加えて、西口側には立教大学のキャンパスがあり、文教エリアの香りもある。

　その池袋駅西口側では、「ザ・ライオンズ池袋」や「パークホームズ西池袋」など、複数のマンションが販売中もしくはこれから販売予定となっている。

　そのなか、価格を抑えた新築マンションもある。立教大学のキャンパス近くで分譲されている「ルジェンテ池袋立教通り」は東急リバブルが売り主となり、約37平米の1LDKが5290万円からの設定だ。

　エキウラは、これからの楽しみが多い場所。価格が抑えられているうちが購入のチャンスとなる。