空き家問題に関して一般には「居住可能な物件が山ほど余り、それがますます増えていくのは問題だ」との認識が多々見られるが、それは正しいのだろうか。総務省統計局が2019年4月に発表した、2018年時点における住宅・土地統計調査(※)の速報集計結果から確認する。

2018年時点の空き家数は846万戸、総住宅に対する空き家率は13.6％との結果が出ている。

この空き家だが、実は次のような区分種類があり、846万戸はこれらすべてを合わせた数になる。

実質的に即時入居が可能な、第三者がすぐに住めるとの観点での空き家は「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」のみ。世間で騒がれている「空き家」のイメージはこれが強い、つまり「なぜ他人がすぐに住める住宅が846万戸もあるのに云々」というものだが、実態は大きく異なっている。

今件について「空き家」を細分化し、その動きを見たのが次のグラフ。第三者が即居住可能か否かとの点に重点を置いているため、「賃貸用」と「売却用」を足して1つの項目とし、各項目の動向を見定めている(1973年以前は統計値自身の区分が大雑把で、今件グラフには適用できないため除外してある)。

第三者が即居住可能な空き家はあまり増えておらず、住宅全体に占める比率はむしろ低下。二次的住宅も数は横ばい。「その他」のみが大きく増加し、全体数を引き上げている。当然住宅総数に占める比率は増加。

つまり最近における空き家率の増加、空き家数の増大は、実質的には「第三者が即居住可能な空き家」の増加では無く、「その他区分の(第三者は居住できそうにない)空き家」の増加であることが分かる。

それではなぜ第三者が住めないような住宅が放置されているのか。普通に考えればだれも住めない・住まない住宅は固定資産税(＋都市計画税)がかかるばかりで、何も収益が発生せず、持ち主にとっては単なる負債となるのみ。

しかしこの固定資産税が大きな問題となる。単なる更地の場合に比べ、住宅がその上に建っている場合、「住宅用地の特例措置」が認められ、大幅に「固定資産税」が軽減される(土地の面積・住宅の規模にもよるが(住宅建物にも課税標準額を基に固定資産税はかかる)、固定資産税は最大で1／6にまで軽減される)。さらに「現時点では」空き家でもこの特例が適用されるため、下手に空き家を解体して更地にすると、固定資産税が跳ね上がるリスクが生じることになる。無論、解体時の費用もばかにならない。

一方で空き家の増加は景観上・都市計画上の問題だけでなく、防犯・防災の観点からもさまざまな問題を抱えることになる。今回の「住宅・土地統計調査」における「その他」項目の空き家住宅の急増は、その問題が顕著化していることを表す一つの指針といえよう。

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※住宅・土地統計調査

5年毎に行われているもので、今回発表分は2018年10月1日時点のデータを計測したもの。約22万単位区・計約370万住宅・世帯を対象に、対象世帯に調査員が調査票を配布・後日回収する方式で行われている。今件における「空き家」とは、居住世帯が無い住宅のうち、建築中や一時現在者のみの住宅を除いたもので、賃貸用・売却用・二次的住宅・その他の類すべてが含まれている。

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(注)グラフ中の「ppt」とは％ポイントを意味します。

(注)「(大)震災」は特記や詳細表記の無い限り、東日本大震災を意味します。

(注)今記事は【ガベージニュース】に掲載した記事に一部加筆・変更をしたものです。