お金の専門家・菅井敏之さん（本人提供）

物価高が続き、給料も上がらず、なんとなく生活が苦しい時代。長生きリスクが心配でこの先、お金に困らない生活を送るには……。お金に関する「教えて！」を解決する短期連載。第3回のテーマは「銀行とどう付き合えばいいのか」。元メガバンク支店長でお金の専門家・菅井敏之さんに、バブル時代に青春を謳歌した筆者、バブ子（バブル女子）が聞きます。教えて、菅井さん！ 一生お宝になるかも!?【大型の高配当株30銘柄】はこちら！ ――前回、銀行との正しい付き合い方でお金を借りられるという話を聞いて、さっそく地元の金融機関に口座をつくりました。人生後半戦、家を売ったり買ったりするということが、必ずあると思うので、少し安心した気分です。 ■「この物件ステキ！」 菅井：それは良かったですね。銀行は「返済率35％（収入の35％）」まで貸してくれます。でも私は自分で返すことができる金額は年収の20％くらいまでと考えています。年収が600万円の人であれば、120万円ぐらいまで。ローンの支払い額を低く抑えるために最初に年収の20％の借り入れと決めておけば、購入できる物件の価格が自動的に決まりますよね。年収500万円なら住宅ローンの支払いは年間100万円。毎月でいえば8万3000円。仮に住宅ローン（35年）の金利　が1％だとすると、だいたい3000万円の物件になります。これに預貯金で頭金を用意できる人はその額をプラスした物件が購入できるというワケです。このように金額を定めてから物件を探せばいいのですが、多くの人が物件を先に見て「この物件ステキ！　予算以上だけど買うわ」となってしまいます。これが悲劇の始まりです。 ――わかりますが、ハマります（笑）。 菅井：「お金を借りることができる」と「お金を返すことができる」はまったく違います。借りられる額を聞いて、自分がその額を返せると思うのがキケン。身の丈以上の物件を購入し、ドツボにハマってしまいます。

――わかります。わかります。ではどうすれば。 菅井：まず夫婦の収入を合算したローンを組むことは避ける。妻側が出産や育児で収入が減れば、返済が厳しくなりますから。そうなって返せなくなりカードローンを借りてその支払いもまた別のカードローンから借りる……という悪循環の果てに破綻した人をこれまでに私はたくさん見てきました。ボーナス払いも絶対にやめましょう。ローンは年収の20％に抑え、毎月均等に返済することです。もしローンの支払いを3カ月以上延滞してしまったらアウトです。せっかく購入した家だけでなく、預貯金まで差し押さえられてしまいます。そして債権回収会社は任意売却にかけますが、それでも成立しない場合は最終的に競売にかけられることがあります。夢にまで見た我が家が、あっという間に知らぬ誰かのものになり、手元に残ったのは残債のみ。これは悲惨です。 ■10年持っていくらで売れるか ――ローンの話はそれくらいにして……。損しない不動産の買い方を知りたいです。 菅井：「おすすめ5原則」があります。これは、「安全性・収益性・健全性・成長性・流動性」です。これらが高いものを選べば、失敗しにくいと言えると思います。安全性でいえば築年数が古すぎないというのもポイント。陥りやすいのが、利回りの高さだけを見ること。「10年持っていくらで売れるか」のトータルで見てください。パートナーとなる仲介会社や管理会社が健全であるかもポイント。将来性のあるエリアで需要のある間取りや立地であることも重要です。お勧めエリアはこっそりお教えします。