不動産の遺産分割協議や相続登記の難しい点

所有不動産を確認するのに、自宅に届いた固定資産税の課税明細書は、所有不動産を知る第1歩です。 ただし、あくまで手掛かりにすぎません。 なぜなら課税明細書には、所有不動産がすべて記載されている訳ではないからです。 たとえば、個人の所有する土地が、「公共の用に供する道路（不特定多数）」として使用されていたら、固定資産税は非課税となります。 もっとも市等から地代が支払われていたら、固定資産税が、発生します。 また、市町村の区域内における同一の名義人が所有する課税標準額が 土地であれば30万円未満、 建物であれば20万未満であれば、 課税されません。 筆者の経験ですが、近隣の市に所有されていた農地の課税標準額が30万円未満だったため、その市からは固定資産税の納付書が送付されず、遺産から漏らしたことがあります。 所有しているすべての不動産を確認するには、「名寄せ台帳」または「評価証明書を全部」を取得してください。 また、 共有物件はないか、 先代名義はないのか、 確認が必要です。

現況地目と登記地目

固定資産税の評価額は、必ずしも法務局に届けてある地目で評価をしません。 あくまで現況地目です。 登記地目は「畑」ですが、現況地目は「雑種地」というのが、筆者の経験上の「あるある」でした。 これは、畑であった調整区域の農地を、農地転用せず現況は駐車場として利用しているといったパターンです。 すると固定資産税は、現況主義のため雑種地として課税されています。 固定資産税は、毎年1月1日の現況で課税されることになります。 一般に調整区域の雑種地の評価は、畑より高くなり、税金も高くなります。

相続税の申告書は現況ごとに評価する

畑の一部が駐車場となっていた場合の相続登記は

相続税申告も、登記の筆ごとに評価するのではなく、原則、現況地目、利用単位ごとに土地の評価をします。 そのため、一般に会計事務所の作成する財産目録は、評価単位ごとになります。 例えば、畑の一部を駐車場として貸していると、一筆の土地でも、課税上○○の1と○○の2と区分して課税していることがあります。 その固定資産の課税上の区分した土地を同じ相続人が取得する場合は良いですが、別の相続人が取得するとなると、相続登記は分筆しないとできないことになります。 分筆費用も相当掛かりますので、同じ取得者とするのが現実的です。