銀行員「もう、お金は貸せません」…銀行が「ピタリ」と融資を打ち切る「まさかの理由」【投資家が解説】
自腹をきった金額に対する利回りで考えてみよう
Bさんが使った自分のお金は、1,000万円です。1,000万円を使い、310万円の利益を得たわけですから、利回りは31％になります。これって凄いことだと思いませんか? さらに、Bさんが1つ目と同じやり方で、1億円の不動産を10件買ったとします。 （Bさんが1つ目と同じやり方で、1億円の不動産を10件買った場合の収入） 10億円×4％=4,000万円。 そこから銀行に対して9億円×1％の900万円を返済します。 4,000万円－900万円=3,100万円。 ここまでいくと、不動産投資を本業にできますね。
銀行が融資を「続ける人」と「打ち切る人」の決定的な違い
こういう話をすると、平均的な人は、「10億円はもちろん、1億円だって返すのは難しい。今の収入で買えるのは1,000万円のワンルームマンションかな」などと考えます。 不動産投資でうまくいかない人は、この考え方の癖を変えたほうが良いかもしれません。不動産を買った際に借りた借金の返済原資は、その不動産の賃収入です。 不動産を買った際に借りた返済の返済原資が、自分の労働収入だと思っている人は、不動産投資の規模を大きくすることができないと思います。自分の労働収入が返済原資だと考えていれば、その思考を銀行はすぐに見抜きます。 そうすると、ある程度まで不動産を買い増したときに、銀行はピタリと融資をしてくれなくなります。ご理解いただけますか? そして、「不動産を買った際に借りた借金の返済原資は、その不動産賃収入だ」と考えている人は、1,000万円のワンルームマンションより、1億円の不動産を買います。 考えてみてください。1,000万円の不動産も、1億円の不動産も、購入するための手間暇に変わりはありません。どうせ手間暇かけるなら、額が大きいほうが良いですよね?
ワンルームマンションよりも10部屋あるマンション1棟
さらに言うと、仮に1億円のワンルームマンション（区分所有）と、10部屋あるマンション一棟物1億円があったとします。経験がある不動産投資家は、1億円のワンルームマンション（区分所有）ではなく、10部屋あるマンション一棟物1億円を買います。 ワンルームマンション（区分所有）の場合は、入居率が100％か0％で非常にリスクが高いのに対して、10部屋あるマンション一棟物は、仮に1部屋が空室になったとしても入居率を90％に保つことができるからです。 嶋村 吉洋 実業家。投資家。映画プロデューサー
嶋村 吉洋
