「修繕積立金を値上げしないと、マンションは廃墟化する」…！不安を煽られ不必要な工事で業者の“養分”にされる、哀れな住民【マンション管理クライシス】
分譲マンションが「廃墟化」しにくいワケ
そもそも分譲マンションは、基本的に利便性のいい地域に存在し、所有者は法的に修繕積立金を支払う義務を負う。仮にその費用が安くても、一定程度の積立金で賄える範囲の修繕工事は実施されていることになる。 前出の住宅ジャーナリストが言う。 「東京都は21年に83年築以前の分譲マンションの管理状況を調査しています。それによると、約950棟のマンションは大規模修繕を実施していないことを理由に『管理不全の兆候あり』としています。しかしこのような物件の多くは、計画的な修繕ではなく、商業ビルなどのように必要性が出てきた時に修繕をするという『事後保全』の考え方で、決して修繕自体がされていないわけではありません。 実際、修繕積立金が月1万円を大きく切るような物件でも中古市場では、周辺相場と変わらない価格で流通しています。都の基準から逸脱するからといって、修繕の考え方が違う物件を『管理不全の兆候』と認定するのはいかがなものでしょうか」
積立金の安い「築古マンション」でも市場で流通
住宅ジャーナリストが続ける。 「少なくともファミリータイプで1万円程度の修繕積立金を徴収して修繕しているマンションでは築古であっても、事実として大きな問題にはなっていません。知識不足から、本来、問題のないことに過剰反応しているだけではないでしょうか。 例えば、リゾートマンションでは、温泉や複数の共用施設があるのに、管理費も手ごろで、築40年を経過しながら修繕積立金の平米単価が100円程度、月々にして5000円前後といったマンションもありますが、建物自体には大きな問題が出ていないようです。おそらく、一般的なマンションのような12~15年周期での大規模修繕は行われてないと考えられますが、短い周期で大袈裟な修繕をしなくても、実際にはさして問題がない証明とも言えます。 修繕積立金の安い1960年代築の旧耐震のマンションの現在の姿が、それ以降に建ったマンションのある程度の行く末を垣間見せているとすれば、過度な心配はいらないのです。 実際、商業ビルや公共施設などの建築物は、必要性が出た時の修繕だけで、周期的な大規模修繕自体、ほぼやっていません。賃貸マンションですら、やらないところも少なくない。生真面目に大事のように捉えているのは分譲マンションだけなのです」(同) 本当は大規模修繕というイベント自体が、売上につながるマンション管理会社などの修繕事業者が、過剰に問題視したファンタジーなのか。
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