■元利均等払いは最初の10年間がカギ 　住宅ローンは元本を毎月返済する元利均等払いが一般的だ。返済初期は返すべき元本が多く残っており、後期は元本がほとんど残っていない。初期ほど金利が多く発生するため、最初の10年間で35年間の金利総額の約半分を占める。ここから言えるのは、金利総額を抑えるため、「いかに最初の10年間を低金利で通過するか」ということである。 　ここで政策金利の読み方が重要になってくる。 　現状で住宅ローンの固定と変動の金利差は約1.4％ポイント。変動金利は日銀の政策金利と連動するため、変動が固定を上回るには、1回の利上げ幅を0.25％とした場合、あと6回以上もの利上げが必要となる(図3)。目下0.25％の政策金利を1.75％まで引き上げなければならない。つまり、最初の10年間で政策金利が1.75％を超える状態が継続しない限り、変動のほうが低い=有利だと言えよう。

　それではどこまで政策金利は上がるのだろうか。政府日銀・要人の発言を踏まえると、大幅に引き上げるシナリオは見えてこない。 　例えば日銀の田村直樹審議委員からは、「少なくとも(政策金利を)1％程度まで引き上げておく」(9月12日)という発言があったが、“タカ派”委員でさえこの程度の水準である。 　また石破茂首相も「追加の利上げをするような環境にあるとは考えていない」(10月2日)と慎重な姿勢。ちなみに国際通貨基金(IMF)は「2027年に1.5％」(10月24日)との予測を発表している。

　筆者としては政策金利が最終的に1～1.5％程度になり、その後は景気後退とともに下がるだろうと予想している。将来日本は毎年70万人も人口が減少するため、需要不足に陥りやすいと見立てており、日銀が景気引き締めを目的とした高金利政策を取ることはそうそう考えられない。 ■固定の1220万円に対し、変動はほとんどそれ以下 　円安回避のための通貨防衛利上げも考えられるが、そのリスクが最も高かった時期は、アメリカが大幅利上げしていた2023～2024年の前半だった。その状況で行った日銀の利上げ幅はわずか0.35％であり、円も1ドル=150円に振れた程度だ。これから日米金利差は縮小していく見通しであり、通貨防衛の利上げを迫られるリスクは、少なくとも以前より低減するだろう。