エリア相場よりも安い家賃…「法的に値上げ」は可能？【弁護士が解説】
不動産収益の根幹である「家賃」。アパート経営において、さまざまな理由でエリア相場以下の水準の家賃設定を続けているオーナーも少なくありません。オーナーが「エリア相場並みの家賃が欲しい」と考えたとき、法的手段で値上げを実現することは可能なのでしょうか? 入居歴の長い住人や、オーナーチェンジ物件での値上げについて、賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた北村亮典弁護士が解説します。 【画像】「30年間、毎月1ドルずつ」積み立て投資をすると…
相場より安いから…家賃の値上げを実現させるには
アパートの家賃というのは、一般的には、入居時に賃貸借契約を締結するときに賃貸人と賃借人との合意によって定められるものです。 この賃料は、貸している側・借りている側双方にとって、賃貸借契約のなかでもっとも重要な契約内容です。合意によって定めた契約内容である以上、契約が継続している限りは「どちらか一方の意向だけでその内容を変更することができない」というのが原則です。 したがって、オーナーが賃料を増額したいと考えても、一方的に増額することはできません。賃借人と協議して合意できなければ増額は不可能です。 実務的には、入居歴が長い賃借人がいるなど、当初の契約時よりも賃料が周辺相場と比べて低廉となった場合などには、契約の更新時に賃料の増額を申し出て、賃借人の合意を得て増額するケースが一般的です。 ただし上記の通り、あくまでも双方が合意できなければ賃料の増額はできません。いまの賃料が周辺相場に比してかなり安いからといって、あまり極端な増額金額を賃借人に提示してしまうと、話がこじれてその後一切交渉できなくなってしまうということもしばしばあります。 周辺相場を踏まえつつも1度に極端な増額は求めず、現在の賃料の1～3割程度での増額を申し出るなど賃借人の納得を得られるように交渉を進めることが重要です。 また、オーナーチェンジのタイミングで増額の交渉がなされることもあります。しかし、入居からあまり時間が経っていない賃借人が増額に応じる可能性は低いため、このような場合は、周辺相場に比して賃料が低いこと等の資料を用意し、賃借人の納得が得られるように交渉を進める必要があるでしょう。 では、上記のように賃借人と協議したものの、賃借人が増額に応じない場合は、以後まったく賃料の増額はできないのでしょうか。 この点、賃貸借契約は、売買契約などの「物を売って代金を支払って終わり」というような単発で終わるものではありません。建物を貸す側と借りる側の関係が長期間継続することを前提とする、いわゆる「継続的契約」になります。 そのため、契約を締結したときから期間が経過すれば、当初の契約時に定めた賃料が、社会情勢や地価・物価の上昇または下落などにより、周辺の相場と比べて高くなったり、若しくは安くなったりするということが起こりえます。 そうなると、「合意ができなければ賃料が一切変更できない」というのは賃貸人または賃借人のいずれかにとって不利益な状況が固定化されてしまうことになりかねず、相当とはいえません。 したがって、賃貸借契約における賃料について、借地借家法32条は、以下の場合には契約条件にかかわらず、賃料の増減を請求できると定めています。 ・土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減 ・土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下 ・経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき
