2023年12月、新築マンションの販売戸数、契約率、平均価格など総じて低調な結果となり、今後の動きに注意が必要となった。中古マンションに関しては引き続き好調な結果を示している。今月も2023年首都圏不動産市場を振り返りつつ、2023年12月度の首都圏新築・中古マンション市況を解説していく。（不動産アナリスト・岡本郁雄） 晴海フラッグの価格と間取り公開中!

2023年首都圏マンション市場総括と2024年の不動産市場

　2024年1月1日に発生した能登半島地震は、突然やってくる地震災害の恐ろしさを改めて浮き彫りにした。 　内閣府発表の「令和6年能登半島地震に係る被害状況等について」によれば、2月8日時点の死者は241人。住家被害は、一部破損を含めると41,479棟にも及ぶ。不動産市場への能登半島地震の影響は、今のところ顕著には見られないが、地震災害による心理的影響や建築費への影響など注視が必要だろう。 新築マンションの価格動向は地域差が顕著　2023年（年ベース）の首都圏新築マンション発売戸数は、2万6,886戸で前年比9.1％の減少となった。都心を中心に高級・高額住戸の分譲が増える一方で、東京23区以外のエリアの供給が減り、2年連続3万戸を割る水準となった。 　最高価格45億円の三田ガーデンヒルズなど都心高額マンションの発売が増え、東京23区の平均価格は前年比39.4％と大きく上昇。1億1,483万円と初めて1億円の大台を突破した。また、価格が大きく上昇したにもかかわらず、契約率は70.3％と3年連続7割を上回った。なお、契約率が最も低かったのは埼玉県の61.0％、最も高かったのは千葉県の77.7％。 　東京23区の平均価格は、前年比で大きく上昇しているが東京都下は+3.7％、千葉県は+4.0％で、埼玉県は－7.5％。価格動向では、地域差が顕著だ。 　2024年の供給見込みは3万1,000戸となっており1都3県すべてが増加する見込み。販売在庫数は、前年同期比で+368戸とほぼ横ばいだが、地域によって需給が緩むかもしれない。 コロナ禍以降の3年間で、中古マンション成約㎡単価は3割上昇首都圏中古マンション成約㎡単価の推移 　一方、2023年の首都圏中古マンション成約件数は、前年を1.6％上回る35,987件。1㎡当たりの成約単価は、首都圏平均71.90万円/㎡となっており、前年比で6.9％上昇した。 　新築マンション市場と異なるのは、地域による上昇率の差異が小さいこと。東京23区の1㎡当たりの成約単価は、前年比5.4％上昇の105.71万円で首都圏平均の上昇率を下回る。コロナ禍の3年間で、首都圏中古マンションの成約㎡単価は約3割も上昇している。 　上昇率は、2021年8.4％、2022年の12.4％、2023年6.9％となっており直近1年間が過去3年で最も低い。2024年は、中古マンション価格の上昇率がさらに鈍化するかもしれない。 2024年のマンション市場は東京湾岸エリアに注目が集まりそう?　新築マンション市場で供給増が期待できるのが勝どき・月島・晴海などの東京湾岸エリアだ。4月以降に始まる「HARUMI FLAG SKY DUO」の販売に加え2024年1月には、「グランドシティタワー月島」の第1期販売がスタート。「ザ 豊海タワー マリン＆スカイ」の販売も2024年4月下旬に予定されている。 　新規物件の豊富なラインアップは、中古マンション市場の活性化にもつながっていて「ブランズタワー豊洲」や「パークシティー豊洲」などランドマーク性の高い大規模タワーの中古物件は高値で取引されている。2024年は、千葉駅などでも大規模タワーマンションの供給が予定されており、周辺の中古価格に影響が出そうだ。 　また、首都圏の新築戸建て市場は、成約物件価格が首都圏平均4,070万円と前年比1.4％下落で3年ぶりに前年を下回っている。成約件数は、前年比10.2％の伸びであるものの、東京23区も成約平均価格が6,086万円で1.6％の下落。マンションと戸建てが異なる動きであることには留意したい。