（画像提供／R65不動産）

オーナーや不動産管理会社にとって高齢者に賃貸住宅を貸すことは、認知症の発症や孤独死など、将来的な「経営上のリスク」も抱えることになります。この問題を解決に導くサービスとして「見守りサービス」が注目されていますが、さまざまな種類があり、「貸す側」「導入する側」としてもどの見守りサービスが良いのか、どうやって選べば良いかがわかりにくいようです。 そこで、高齢者専門の不動産仲介会社であり、自社で見守りサービスを提供しているR65不動産 代表取締役の山本遼（やまもと・りょう）さんに、見守りサービスの種類やサービスを選ぶ際のポイントを聞きました。

高まる高齢者の賃貸入居ニーズと貸す側の拒否感

賃貸住宅へ入居している65歳以上の高齢者世帯は数・割合ともに年々増加している（資料提供／R65不動産　出典／総務省「平成30年住宅・土地統計調査」）

2018年時点で賃貸住宅に入居中の高齢者は、約400万世帯と言われています。高齢者の賃貸需要は年々増加しており、これからの賃貸経営やマーケットにおいて、高齢者は重要なターゲットとなる可能性が高いのです。

賃貸オーナーが高齢者の入居を制限している理由として最も多いのが、室内で死亡事故などが発生することに対する不安（出典／国土交通省「第4回住宅確保要配慮者に対する居住支援機能等のあり方に関する検討会」2023年9月配布資料）

ところが、入居ニーズの高さに反して、高齢者がオーナーや不動産管理会社から賃貸住宅への入居を断られる状況が続いています。 2021年度（令和3年度）に国土交通省が実施した調査によると、賃貸人（大家等）が高齢者の入居を制限する理由として最も多いのが「居室内での死亡事故等に対する不安」で、その割合は約9割を超えました。

居室内で入居者が死亡した場合、検死や遺体の引き取りや室内清掃など、賃貸オーナーの負担が大きい。少しでもその負担を軽減するためには「早期の発見＝見守りが重要」だと山本さんは強調する（資料提供／R65不動産）

実は、2021年に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」において、居室内で自然死や事故死が発生しても、早期発見であればその部屋を借りようとする人に対し告知義務はないとされています。しかし、日数が経過して室内が汚れたり、臭いが付いたりしてしまった場合は、その限りではありません。 「発見までに日数が経過してしまった場合は『心理的瑕疵物件』として告知義務が発生しますし、特殊清掃（遺体の発見が遅れ、遺体の腐敗などによりダメージを受けた室内を原状回復するための消臭、汚染除去など、特別な清掃）が必要な場合も多く、原状回復に100万円近い費用がかかるケースもあります。連帯保証人がいない場合や親族が相続放棄した場合には、オーナーさんがこれらの費用を全額負担しなければならないことも。 さらに、新たな入居者を募集するのが難しくなり、やむを得ず賃料を下げるしかない、という状況になることも予想されます。つまり、万一のことがあった場合にも『早く発見できること』が大事なのです」 このような背景があり、高齢者に住宅を賃貸しているオーナーや、離れた場所で暮らす高齢者の安否を確認したい親族などから、見守りサービスの導入を検討したいという声が増えてきました。