住宅ローンの変動金利と固定金利は、住宅価格の高騰と追加利上げの局面においてはどちらを選ぶのが得なのでしょうか。2024年5月時点の金利動向を踏まえ、変動金利か固定金利のどちらを選ぶべきかを解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎） 今年にも金利引き上げ?　大手シンクタンクの今後の短期金利の予想! 目次住宅価格高騰下、変動金利の上昇リスクも顕在化してきた結論1:変動金利と固定金利どちらが得かは、ローンの「完済」がポイント結論2:固定金利は借りた後の行動で損得が分かれるまとめ

住宅価格高騰下、変動金利の上昇リスクも顕在化してきた

　こんにちは、公認会計士の千日太郎です。 　不動産価格は高騰を続けており、東京都心のみならず地方都市の一見普通のマンションでも、もはや1億円を超える物件は珍しくもありません。一部の銀行で住宅ローンの期間を50年まで延長している背景には、家を購入するボリュームゾーンである30代の収入では、35年を前提として買える物件が減ってきているからだとも言えるのです。 　さらに、2024年3月には日銀がマイナス金利政策を解除し、5月には一部の銀行が変動金利の基準金利を0.1ポイント上昇させています。 　住宅価格が高騰している環境下では、少しでも低金利の住宅ローンを利用したいところですが、最も金利の低い変動金利タイプは、金利上昇リスクが顕在化してきているのです。 　すでに市場では追加利上げの時期と金利の引上げ幅に話題が移っています。 　今後、変動金利が何パーセント上がれば、固定金利（フラット35）が得になるのか? というラインについては、前回の記事「変動金利VS フラット35! 「子育てプラス」で得をする金利上昇シナリオとは?」で詳しく解説しました。 　では、今の時点で「自分が変動金利と固定金利のどちらを選べばいいのか?」を判断するときの切り口について、ここでまとめておきたいと思います。

結論1:変動金利と固定金利どちらが得かは、ローンの「完済」がポイント

　身も蓋もないのですが、変動金利と固定金利のどちらが得になるか? については住宅ローンを「完済」するまでわかりません。 　ただし、この「完済」というのがミソでして、一般的には住宅ローンの返済期間は35年とされており、完済は35年後と思う人が大半だと思います。 　しかし、住宅金融支援機構が発表している「2019年度 民間住宅ローンの貸出動向調査」によると、平均15.7年で住宅ローンが完済されているのです。 　これは、完済には住み替えや借り換えが含まれるからです。住み替えや借り換えのタイミングでも住宅ローンを精算するので、変動金利が得だったのか、固定金利が得だったのかを判断できるということです。 住み替えの可能性を想定するなら、変動金利　変動金利を選ぶ場合は、住み替えによって所定の35年よりも早く住宅ローンを完済する可能性について検討すべきです。 　その場合は、今から購入しようとしている物件を売却して住宅ローンを完済することになります。 　新居を住宅ローンで購入する場合は、住み替えたいと考えているタイミングで今の家が売却できて、かつ、住宅ローンを完済できるのが理想ですね。 　まとめると、以下の2点を兼ね備えた物件が望ましいということになります。 (1)売りたいと思ったら比較的すぐに買い手が付くこと(2)売り値で住宅ローンを完済できること　つまり、非常に流動性の高い物件ということです。まず、都心のマンションであれば(1)に該当すると思います。 　(2)については物件によるとしか言えないのですが、マンションや大手不動産のニュータウンのように、立地や性能面で同質な物件が集合しているものであれば、同様の売買事例が豊富にあり、売却可能価格をかなり精密に予想することができます。 　つまり、リセールを重視して都心部のマンションや大手不動産のニュータウンを購入する人は変動金利に適していると考えて良いと思います。 　むろん、これから購入するマイホームですから、誰しもすぐに売ろうとは考えないと思います。 　しかし、統計的には前述のように15年程度が完済までの平均期間であることからすると、10年程度で売却する人も決して少数派ではなさそうです。 　このような考え方がしっくりくる人であれば、多額の住宅ローンを金利上昇リスクのある変動金利で借りる場合であっても、合理的な判断であり、金利上昇リスクに対して対応する選択肢を確保していると考えられます。 変動金利なら借り換えを想定しなくていい　そして、変動金利を選ぶ人は、基本的に借り換えによって住宅ローンを完済するというケースを想定することはありません。 　なぜならば、この記事を執筆している2024年5月時点での変動金利の水準は0.3％台と非常に低金利になっていて、これ以上の引き下げはあまり期待できないからです。 　さらに、借り換えにはローン残高の2.2％（税込み）前後の融資手数料を取られることになります。 　今後、さらに低金利の変動金利が出てきたところで、借り換えコストをまかなえるほど利息を節約するには、かなりの年数が必要になります。 　変動金利で他行の金利が下がってきている場合は、借り換えるよりも現在の銀行に対して金利引き下げ交渉を行う方がコストを低く抑えられます。 　何しろ銀行に電話して「金利を見直してほしい」と申し出るだけですからね。審査に通れば、翌月から引き下げられた金利が適用されることになります。所定の事務手数料や印紙代がかかりますが、数万円の固定費で済みます。