■はじめに

今年も3.11が来ます。

「Yahoo!ニュース個人」編集部さんでは、「これからも　できること」とのテーマで課題を伝えることで、復興支援、風化防止、防災啓発を目指しておられます。

たまたま、私個人も、昨年3月に原発のある福島県富岡町で不動産鑑定をしたことがあり、立会をいただいたお客様に、「せっかくだから」と鑑定業務と無関係な範囲で色々と復興の現場を案内していただきました。

また、土地に課せられる固定資産税の路線価や相続税の分析についても、通常の都市では見られない特徴的な動きがあります。

オーサーにしていただいたのが昨秋であったため去年は書けなかったのですが、今年は筆者なりに課題を提言していきたいと思います。

なお、写真は全て筆者が令和3年3月3～4日に撮影したものです。

■富岡町の一部の地点の固定資産税路線価が爆上がりしている。

国土交通省の公表する富岡町の地価公示地は以下の動きとなっています(国土交通省発表の内容を筆者がグラフ化、一例として地価公示地「福島富岡5-1」地点を掲示)。

なお、平成30年以前は当該地点は公示価格の指定自体がありませんでした。

その一方で、当該公示地の前面道路の固定資産税路線価は以下となっています(一般社団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップの内容を筆者がグラフ化)。

地価公示価格は「純粋な市場の適正時価※」という建前です。

固定資産税路線価は3年に一度の評価替えですので、平成30年～令和2年のそれが横ばいなのは当然ですが、令和3年の評価替えに際して実に68.7%もの上昇です。

探せば他にも例はあるのかもしれないですが、筆者個人としては、ここまでの固定資産税路線価の爆上がりは見たことがないです。もちろん、連動して土地の税金も上昇することとなるでしょう。

■なぜ固定資産税路線価が爆上がりしたのか、聞いてみた。

さすがに気になりましたので、富岡町税務課に「なぜ?」と聞いてみました。

いわく、廃炉に関する国際研究拠点の整備や、復興再生に向けての産業拠点、あるいは廃炉・除染事業者の住まいを求める動き等で、アパート建設等の動きが令和1～2年頃に集中し、不動産の需要が増えたために不動産価格が上昇したそうです。

ただし、その動きも沈静化してきたので、公示価格の上昇は収まっているとの説明でした。

もっとも、それでは平成31年より開示が再開された上記に掲げた富岡町の公示価格の変動率がわずか2％程度の上昇という点との不整合には、疑問が残ります。

■筆者なりの考察～実は、こうではないか

ここからは私見となります。

公示価格の鑑定評価書を見るに、公示価格付近の取引価格水準の取引事例の概要も見られますので、その概要を見るに富岡町中心部の場合は土地の価格水準としては確かに公示価格水準程度とは思われます。

ただ、平成27年以前は富岡町の宅地の取引事例が見られません。平成28～29年の宅地の取引事例もごくわずかであり、不動産取引相場を形成するほどではないと思われます。

個人的な邪推ですが、「平成30年時点の固定資産税路線価は、十分な取引事例がなかったので適切な目線が誰にもわからなかった」のではと思っています。

もちろん、これは誰かが悪いという話ではなく、「物理的に無理」な話であったと思います。

課税当局や、富岡町に精通した不動産鑑定士が色々と検討して固定資産税路線価は定められています。

けれども、富岡町での特殊性を考えると、当時の不動産の適正価値や固定資産税路線価の適正水準は「誰にもわからなかった」ので、「とりあえずは無難な水準」で決定したのではないかと思います。

ただ、令和3年になれば、それなりに不動産取引の相場等が形成されてきて、目線がわかってきた。それが平成30年に定めた価格よりはるかに高かった。だからこそ、この爆上がりが生じた…という匂いを感じています。

そして、筆者は思います。

固定資産税路線価の話は一例てす。

震災から10年以上が経過しました。

でも、「復興の現場には、まだまだわからない、手探りの場面が沢山残っている」。

きっと、忘れてはいけないことなのだろうなと思います。

※写真は、全て令和3年3月3～4日に筆者が撮影したものです。