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賃貸住宅の家賃、民間と公営の半世紀あまりの推移

不破雷蔵「グラフ化してみる」「さぐる」ジャーナブロガー 検証・解説者
↑ 高度成長期に続々建造された団地群。家賃の推移は?

公営を大きく上回る民間賃貸の家賃

戸建・分譲住宅の建設ラッシュは続いているが、住まいの需要として賃貸住宅は未だ民間・公営共に大きな需要を持ち、その需要に応えるべく供給が行われている。賃貸住宅を借りる際に気になる最大の要素は「家賃」。

その相場は昔と今でどのような変化を示しているのだろうか。家賃相場に目を留めるのは新たな住宅を借りる際の、「その当時の」価格であり、過去と現在を比較する機会はほとんどない。「昔と比べて今はどうかな?」と指摘され、初めて時系列上の変化に記憶をめぐらす人も多いはずだ。

次のグラフは総務省統計局が公開している「小売物価統計調査 調査結果」を元に、東京都区部における1坪あたり・1か月分の家賃の平均動向を追いかけたもの。

↑ 民間・公営の家賃推移(1959‐2012年、円、1坪あたり)
↑ 民間・公営の家賃推移(1959‐2012年、円、1坪あたり)

最古のデータ、1959年当時は民間で337円・公営で332円とほぼ同水準。その後民間の賃貸住宅は1967年に急上昇、その後も急勾配で上昇を続け、1990年後半にようやく上昇機運が止まる。この時期の上昇理由は多様なものがあるが、大きなものとしてはベトナム戦争特需に伴う住宅ブームの到来で、賃貸相場も連動して上昇したことが考えられる。一方公営住宅は1975年前後に上昇カーブがややキツめになったが、民間と比べれば安値のままで推移し、やはり1995年以降は横ばい、一時期は減少傾向まで示す。

昨今は民間はやや値を下げ、他方で公営は漸次上昇中。しかし両者間の差異は大きなことに違いは無い。ちなみに1959年と直近2012年の値を単純に比較すると、民間では26倍、公営では11倍の上昇を示している。

消費者物価指数を考慮する

上記値はあくまでも額面での比較。各時期の物価は反映されていない。そこで各年の家賃に消費者物価指数を勘案し、直近の2012年の相場に換算した上でグラフを再構築する。例えばこの換算では1959年の民間賃貸住宅の家賃は1845円(実測値は337円)、これは「1959年の物価が2012年と同水準の場合、民間賃貸住宅の平均家賃は1845円(1坪当たり)」になることを意味する。

↑ 民間・公営の家賃推移(1959‐2012年)(消費者物価指数を考慮)
↑ 民間・公営の家賃推移(1959‐2012年)(消費者物価指数を考慮)

民間賃貸住宅では住宅ブームの1960年代、特に60年代後半において、大規模な家賃の「実質」値上げが起きている。その後は1980年前半までほぼ横ばいを見せたものの、バブル時代の到来と共に一段階上昇し、あとは穏やかな値上げが漸次行われている。

一方で公営住宅ではこの50年で実質2倍足らずの値上げに留まっている。その値上げ時期も1970年後半から1990年後半までのに限定されている。公営賃貸住宅の居住年数が長めになりやすいことも一因だが、良心的な相場には違いない。もっとも今世紀においては、少しずつではあるものの上昇を示しているのが気になるところ。

ちなみに公営・民間の家賃相場の比率推移を見ると、1959年時点ではほぼ1対1だったものの、住宅ブームに合わせて公民間で差異が開いていく。これはこの時期に多数建設された公団住宅(団地)が、主に所得が低めな人向けに作られたものであることが一因。

↑ 民間・公営の家賃比較推移)(同水準における、公営家賃の民間家賃に対する比率)
↑ 民間・公営の家賃比較推移)(同水準における、公営家賃の民間家賃に対する比率)

その後バブル時代にまでは4割台にまで差が縮まるものの、あとはほぼ一定水準にある。

昨今では新造ラッシュで供給過多の感もあり、民間の賃貸家賃動向はほぼ横ばい、むしろやや値下がりの動きすら見られる。他方公営賃貸では環境の整備が進み、質がさらに押し上げられたこともあり、少しずつだが上昇の動きを示している。これらの流れが今後継続し、公民間の差が縮まっていくのか否か、見据えていきたい所だ。

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「グラフ化してみる」「さぐる」ジャーナブロガー 検証・解説者

ニュースサイト「ガベージニュース」管理人。3級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)。経済・社会情勢分野を中心に、官公庁発表情報をはじめ多彩な情報を多視点から俯瞰、グラフ化、さらには複数要件を組み合わせ・照らし合わせ、社会の鼓動を聴ける解説を行っています。過去の経歴を元に、軍事や歴史、携帯電話を中心としたデジタル系にも領域を広げることもあります。

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