まずは長期修繕計画の「本当の」見直しを

　前出の別所氏が言う。 　「大規模修繕がいまだに12年という短い周期で計画されていたり、談合やキックバック前提の割高な算定で長期修繕計画が作られていることも常で、営業色が強い計画も少なくありません。直接、施工をしない管理会社や設計コンサル会社の実質的な取り分が多く含まれている言い値が、管理組合に提示される『工事費』の正体なのです。 　割高な工事費は、業者間の談合を避けるため、管理組合が直接、業者選定をして発注することで、ある程度は避けられ、“営業目線”で盛り込まれたような必要性の低い工事項目を除外することでも費用は下げられます。 　例えば直射日光が当たるところとそうでないところは建材の劣化スピードも大きく違いますが、こうした特性を無視したオーバースペックな仕様で工事が計画が作成されている例も少なくありません。 　大規模修繕の工事周期と工事範囲、特に工事費に大きく影響する工事業者の選定と発注方法の見直しが、適正な金額で修繕を行う上ではとても重要なのです。 　月々の修繕積立金の算出の根拠は、同じ長計でも、営利企業である修繕事業者お任せの長計に乗っかるか、管理組合主導で、妥当な周期と、妥当な工事費用をベースにして作成した長計を基準にするかで、大きく変わってくるのです」 　修繕積立金の値上げで、住民に日々の負担を強いた上、中古市場の資産価値に悪影響を与えてまで、値上げを実行するのが本当に正しいのか。「物価高だ！　廃墟になる！」などの営業トークを真に受けるのではなく、まずは自分のマンションの冷静な現状把握は欠かせない。 　続く『「マンション修繕積立金が月1万円の大幅値上げ」…！　管理会社が後押しする“モンスター理事長”のせいで、全所有者の資産価値「急落」のワケ』では修繕積立金の根拠がいかに怪しいか、詳述する。