タワマンで「コンシェルジュ」や「ラウンジ」はホントに必要？…資産価値から考える「絶対的な結論」と高額維持費のヤバすぎる「罠」【マンション管理クライシス】
実は安い!共用サービス「本当の」維持費
とはいえ、共用サービスには相応のおカネがかかりそうだが…。 「実はラウンジなどのハコ物に関しては、本来、戸あたりでの負担額はほんのわずかです。これは単純な話で、例えば50平米のラウンジの維持費は毎日の清掃費と電気代くらいで、おそらくは月10万円程度でしょう。500戸だと、高くても戸あたり月300円くらいには収まります。 コンシェルジュは管理会社によっては派遣会社を使うので、その中間マージンで高額化しがちです。それでも夕方の時間帯に直接雇用の管理人と置き換えれば戸あたり月300円程度の追加負担で済むはずです。つまり、いくつかのハコ物と合わせても、月2000円程度しか、共用サービスの正味のコストはかからないのです」(前出の住宅ジャーナリスト) このように、小額なコストで、資産性が高まれば、結果的に、物件の資産価値を高い水準でキープでき、高く売れたり、高く貸せたりできるようになる。 一方で、正味のコスト以上に“維持費”がかかってしまう不条理がマンションにはある。その背景にあるのが、管理会社との利益相反関係だ。タワマンでも、管理費が高く感じていれば、それは共用サービスを口実にした管理会社の利益を過分に含んだ「便乗価格」であることを疑うべきだ。 別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が言う。
安易な修繕積立金の値上げがもたらす「罠」
「実際、同等の共用サービスを持つマンションでも、東京と大阪では管理費に2倍近い差があるケースも多く、築浅物件も正味の管理コストに関係なく、近年の右肩上がりな不動産市況に影響されて設定される管理費も割高傾向です。 管理費の元となる、管理会社に支払う管理委託費や外注コストは分譲時の言い値のまま放置されていることが多く、競争原理が反映されていません。今の管理コストが本当に妥当な金額なのかは、他の管理会社に見積もりを依頼することなどで、判明します。不当に高い管理コストを適正化できれる例は物価高の今でもあります。 これが、仮に500戸のタワマンで戸あたり月10000円減額できれば、10年で物件全体では6億円の節約に繋がります。こちらを修繕積立金に回せば、将来的な値上げを抑えることもできます」 管理コストについては「高額になる要素が多いから仕方ない」と思考停止になって現状を受け入れるのではなく、本当に妥当な金額でうるかは、きちんと確認すべきだろう。 また、以前の本連載『あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！ 工事業者が暴露するヤバすぎる実態』でも指摘したように、管理組合が委託する管理会社は、日常の管理業務に加え、工事でも儲ける。工事費を捻出する修繕積立金が減ってくるとやはり値上げ要因にもなる。 管理会社も過剰で“盛り盛り”な長期修繕計画を作って、値上げを正当化しようと理事会を誘導する。こちらの問題も既報だが、迂闊に維持費を値上げしてしまうと、そこには大きな落とし穴がある。リセール時における資産価値を棄損してしまう可能性が高いからだ。
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