タワマンで「コンシェルジュ」や「ラウンジ」はホントに必要？…資産価値から考える「絶対的な結論」と高額維持費のヤバすぎる「罠」【マンション管理クライシス】
維持費が3万円を超えると売れ残りリスクが
中古マンションの営業マンも言う。 「今はマンション相場が上がっている時期なので、そこまで目立ちませんが、コロナ前までは、サラリーマンがローンを組んで買うような7000万円以下の中古マンションの買い手であれば、立地と広さの次に、とにかく維持費(管理費+修繕費)には敏感でした。 月5000円程度の違いでも、維持費の月額が2万5000円の物件と3万円を超える物件では、負担感がかなり違う。特に維持費の合計が『3万円の壁』の水準を超えると、それだけで、お客さんの検討対象から外れて、内見すらしてもらえません。 そうした物件は相場から大きく下げないと、ずっと売れ残ったままの無残な状態になってしまうのです。今後、金利は上昇すると見られているので、維持費はよりシビアにみられるようになるはずです」 つまり、修繕費を迂闊に上げてしまうと、毎月の値上がり額プラス、中古マンションとしての評価額低下のダブルパンチの“損失”となってしまう可能性が高い。 マンションは「管理を買え」とよく言われるが、資産性への毀損要因である高額な維持費がかかる時点で、「管理が良い」とは言えないのだ。 果たして、修繕積立金の値上げを検討していたり、すでに引き上げたマンションでは、理事会や管理会社から、リセールバリュー低下の悪影響に関する事前説明があっただろうか。
「終の棲家」のつもりでも売り時は突然やってくる
前出の沖氏が続ける。 「自分は売るつもりがないから、と考えていたら大間違いです。中古マンションはおおよそ1年間で全住戸の約2％が売りに出されると言われています。30年だと6割です。自宅不動産を終の棲家にするつもりで持ち続けるつもりであっても、結局はライフステージの変化で予想外に売却の時は訪れるものです。 老後の住み替えや施設に入る資金の捻出、その後の相続なども考えると、ある程度のリセールバリューを保っておくことは極めて重要です」 そうは言っても、積立金を必要な額、値上げせず「廃墟」になってしまえば、元も子もないのではないか──。こう考えるマンションオーナーも多いだろう。 しかし、特殊なマンションでない限り、修繕積立金は月1万5000円も支払っていれば十分だ。これ以上かかるという業者の言い分は、まずは自社利益のための営業トークでないかを疑った方がいい。
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