実家をリフォーム→“賃貸転用”で「表面利回り100％超」の事例も…親から引き継いだ古い家が「お宝」だといえるワケ【空き家収益化のプロが解説】

相続した実家にリフォームを施して、賃貸住宅に転用すれば「購入費用0円」で高利回りの不動産投資を実現できます。とくに、直近まで親が住んでいたような家の場合はリフォーム費用を抑えられ、利回りも高くなるといいます。本稿では、三木章裕氏の著書『実家の「空き家」超有効活用術』（フォレスト出版）より一部を抜粋し、古い家が「お宝」に生まれ変わった4つの事例についてみていきます。 都道府県「遺産相続事件率」ランキング

相続した物件をリフォームして賃貸住宅に転用して稼ぐ

相続した不動産なら、賃貸住宅に転用すれば購入費がいらないので、簡単にリフォームするだけで、びっくりするような高利回りの不動産投資になります。 ◎埼玉県の一戸建て まず紹介するのが、埼玉県の物件の事例です。ご両親が昭和61年に新築した戸建で、敷地面積約170㎡、建物約85㎡、駐車場有りの相続空き家でした。 売却せずに賃貸を選択した理由は、知人の不動会社に相談したら、「この物件は売れない」と言われたから。 「本来建物を建てられない市街化調整区域で、全面道路も私道。再建築はできるが、建築条件が厳しい物件。そのため、売却ができたとしても、当初想定したような価格での売却は難しい」 という判断でした。そこで、賃貸することを検討した次第です。とはいえ、当初、所有者は、大家業は未経験。リフォーム費用をかけたところで、果たして入居者が決まるかどうか不安だったのですが、思い切ってやってみることを決断しました。 初期費用は残置物処分に22万円、リフォーム費用は当初250万円。入居者が退去後にその都度、いろいろ修繕しています。リフォーム工事が完了して2カ月で入居が決まりました。 家賃は月額7万8,000円（年93万6,000円）となります。表面利回りの計算式は次のとおりです。 年間家賃÷リフォーム費用（投資額） 　※100％なら投資を1年で回収できるということ。 今回の物件をこの計算式に当てはめると次のようになります（残置物処分とリフォーム代で272万円。今回は相続なので、土地建物価格は計算に入れません）。 93万6000÷272万円=34％ リフォーム費用を仮に都市銀行に預金すれば、「270万円×0.002％=54円」です。家賃なら年間93万6,000円、都銀で定期すると年間54円です。なんと定期預金の1万7333倍です。 お金を寝かしてしまうより、リフォーム費用として投資に使うほうが断然収入アップです。ただし、銀行の定期預金より賃貸経営のほうが、1万7000倍以上のリスクがあると考える方は、無理にやる必要はありません。 ◎大阪府豊中市の一戸建て 大阪府豊中市で相続していた家をリフォームして賃貸した事例です。 大きなリフォームをせずに、カラーコーディネートされたアクセントクロスやペイントで古さを感じさせずに低価格で仕上げています。元々よくお手入れされていましたので、この程度のリフォームで十分でした。 リフォームで使った費用は60万円、月額家賃は5万8,000円で、募集後1カ月で決まりました。表面利回りは116％にもなります。 立地も賃貸向けで、近くにスーパー、小学校、中学校もあり、便利なところでした。 60万円のリフォーム代はかかりましたが、約1年で費用回収できて、その後は安定的な家賃収入が期待できる物件です。