不動産会社が新宿区のアパートから住人女性に“立ち退き”を求める訴訟、二審でも棄却 「正当な理由のない更新拒絶は認められない」
11月7日、不動産会社が新宿区のアパートに居住する女性に立ち退きを求めて起こした建物明け渡し請求訴訟（通称「柿の木訴訟」）の控訴審で、東京高裁は一審と同様に原告の請求を棄却する判決を言い渡した。
2022年に立ち退き申し入れ、同年に訴訟が開始
本訴訟の原告は、建築・不動産に関した事業を行う宅建業者「株式会社ATC」（本社は東京都中央区）。 被告は平出恵津子さん。 2022年5月、元々は別の会社が所有していた、平出さんの住むアパートを、原告が買い取った。買い取りの3日後、原告は平出さんを含むアパートの住人らに「建物を取り壊すことが決まった」と告げて、立ち退きを申し入れた。 借地借家法では、「正当な事由」がない限り、賃貸人から建物賃貸借契約の更新を拒絶することは認められない。さらに、賃貸人が不動産を専門とする宅建業者である場合には、通常よりも大きな説明責任が求められる。 平出さんは原告に更新拒絶の理由を尋ねたが、説明はなかったという。6月、原告と平出さんおよび平出さん側の代理人との三者間で協議を行い、その後、原告から受任した法律事務所と内容証明郵便を送付し合って交渉を続けたが、やはり「正当事由」が示されなかったため、平出さんは立ち退きを拒否した。 2022年9月、東京地裁から平出さんに訴状が届き、第一審が開始。被告となった平出さん側も、「交渉において立ち退きを迫った原告の行為には違法性がある」と主張する反訴を行った。 2024年1月、地裁は原告の請求を棄却する判決を言い渡す。同年2月、原告が控訴。3月に被告側も附帯控訴を行った。
控訴審でも原告・被告双方の請求が棄却される
一審では「本件更新拒絶に正当事由があると認めることはできない」として、原告の請求が棄却された。控訴審でも「原告はアパート取り壊し後の具体的な計画を主張・立証していない」として正当事由を認めず、請求を棄却。 また、原告は「アパートには法令不適合箇所が存在すること」を取り壊しが必要な理由として主張していた。しかし、裁判所は「不動産を専門とする会社であるならアパートを買い取った時点で法令不適合箇所の存在を認識していたはずである」「認識していなかったとしても原告側の重過失」と判断して、立ち退きの正当事由とは認めなかった。 さらに、控訴審から、原告は「被告側の行動が信頼関係を破壊している」との主張を追加している。平出さんの支援者らが結成した「『柿の木訴訟』を支える会」は、本件について「＃STOP令和の地上げ屋」と題したオンライン署名を集めているほか、ホームページ、YouTube、X（旧Twitter）などで本訴訟について情報発信を行い、原告に抗議している。これらの抗議行動が原告に対する名誉毀損にあたり、平出さんとの貸借契約を解除する理由になった、という主張だ。 だが、高裁は「少なくとも更新拒絶の通知時点においては、そのような事情（抗議行動）はなかった」「賃貸契約の期間満了後の事情については、これをもって更新拒絶についての正当事由を基礎付ける事実とすることはできず、主張自体失当である」と、原告の主張を棄却した。 一方、被告側は、賃貸人が賃借人（居住者）に退去を求める際には賃借人の利益に配慮した形で誠実に交渉すべきとする「信義則上の義務」を怠り、アパートの取り壊しが確定しているかのように平出さんを信じさせて恐怖と不安におとしいれたと主張して、反訴（附帯控訴）を行っていた。 地裁は「原告がことさらに虚偽の事実を述べて平出さんを誤信させたとの事情は認められない」「その他の原告の交渉態様等にも違法性までは認められない」と判断。高裁も地裁の判断を引き継ぎ、被告側の請求を棄却した。
