コロナ禍以降堅調だったマンション市場に変化が見え始めた。2024年7～9月の中古マンション成約数は前年比で3カ月連続減少、在庫も増加傾向だ。物価上昇を受けた日本銀行の政策金利引き上げにより、住宅ローンの変動金利も上昇。返済負担増加が住宅市場に影響を与えている。今月も2024年9月の首都圏新築・中古マンション市況と注目物件「ザ・ライオンズ世田谷八幡山」を解説する。（不動産アナリスト・岡本郁雄） 晴海フラッグのマンションとしての価値を分析!　

首都圏の新築マンション市況【2024年9月度】

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ダイヤモンド不動産研究所

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過去5年間の首都圏の新築マンション価格（戸当たり平均）と契約率の推移不動産経済研究所の市場動向データをもとに編集部が作成

　まずは、2024年9月度の首都圏新築マンション市場を見てみたい。供給減少と価格上昇が同時に進行し、購入者の負担が増している状況が浮き彫りになっている。 　発売戸数は、前年同月と比べ13.7％減少の1,830戸。契約率は65.5％となっており、2カ月連続で好不調の目安とされる70％を割り込んだ。 　また、首都圏新築マンションの1戸あたり平均価格は7,739万円となっており、前年同月比では、1,012万円のアップとなっている。前年同月比で上昇率が1割を超えるのは、2カ月連続だ。東京23区の供給は614戸で供給シェアは33.6％。平均価格は、1億775万円と前年同月比で20.9％上昇した。　 　販売在庫数は5,025戸で、前月末よりも85戸の減少。2023年9月末の販売在庫数は4,737戸だったので、昨年対比では増加している。 　ちなみに2024年度上半期（2024年4月～2024年9月）の動向によれば、2024年度上半期の首都圏における新築マンションの発売戸数は29.7％減の8,238戸。コロナ禍の2020年を下回り過去最少となった。 　東京23区の2024年度上半期の供給戸数は3,242戸となっており、前年同期比42.9％の減少。一方神奈川県は、2,160戸の供給で前年同期比4.2％の上昇と地域別では唯一増加した。 　エリア別に見てみると発売状況は下表のようになっている。 首都圏新築マンションの販売動向（2024年9月） 　エリア別の平均価格は、東京23区が1億775万円。東京都下が6,208万円、神奈川県が6,824万円、埼玉県が4,947万円、千葉県は、5,294万円。新築マンションの大幅な供給戸数の減少や価格上昇が続くことで、購入層が中古マンションへ流れることや当面賃貸を選択することが予想される。 　またマンション市場全体の需給がひっ迫すれば価格面への影響はさらに大きくなるかもしれない。 　下のグラフは、過去5年間の首都圏の新築マンション価格（平均価格）と契約率の推移を示す。ここ最近は契約率が継続して70％を下回っている。 　続いて中古マンション市場を見てみよう。