敷金を取り戻すための4つのポイントを弁護士が解説 「原状回復ガイドライン」の活用法も詳しく紹介
賃貸物件を借りるときにおさめることが一般的な「敷金」。退去時には敷金が返ってくるつもりでいても、さまざまな理由で引かれて一部しか戻ってこないケースもあるようです。弁護士ドットコムにも敷金に関して様々な相談が寄せられています。 「退去時にクロスや清掃費用として約6万～18万敷金から支払うことが契約書にかかれている」「ペット禁止の物件で2日友人の犬を預かったら1月分の敷金の支払いを求められています」など、さまざまな理由で敷金からの支払いを求められるケースがあるようです。 退去時に敷金がきちんと戻ってくるように、借主が知っておくべきことは何でしょうか。不動産の問題に詳しい佐々木一夫弁護士に聞きました。
●1.敷金は「全額返還」が原則
――敷金は、そもそもどういう役割があるのでしょうか？ 敷金というのは、賃貸物件に入居する時に、いわば「保証金」として大家さんに預けるお金のことです。家賃が払えなくなったり、部屋を傷つけたりした時のために、大家さんは敷金を保管します。 本来なら、何も問題がなければ退去時に全額返金してもらえます。しかし、ここでトラブルが起きがちです。大家さんと借りる側で「どこまでが通常の使用による傷みで、どこからが借りた人の責任か」という線引きが曖昧なことが多いためです。 中には借りる人の知識不足につけ込んで、大家さんが敷金を返さないケースもあります。借りる側も自分の権利をしっかり知っておいて、おかしいなと思ったら、きちんと主張することが大切です。
● 2. 原状回復は「全て元通りにしろ」ではない
――退去する時の「原状回復」はどこまで必要でしょうか？ 「原状回復」という言葉だけ聞くと、「元通りにしないと」と思ってしまいますよね。でも、実はそこまで厳しくありません。 基本的に、普通に生活していて自然に起こる傷みや、年月が経って古くなるのは、借りた人の責任ではありません。こういう傷みを「通常損耗」とよび、法律でも借りた人の責任ではないと決まっています（民法621条）。 例えば、「壁紙が日光で色あせた」「家具の跡が床に残った」という程度では、借りた人が直す必要はありません。 ――原状回復の費用を借りた人が払わないといけないのは、どんなときですか？ 大きく分けると、借りた人が払う必要がある場合は2パターンあります。 1つ目は、借りた人に責任がある傷や損傷の修繕費用です。たとえば次のようなケースです。 ・引っ越しの時に家具をぶつけて、壁に穴を開けた ・子供が壁に落書きした ・タバコのヤニで壁が黄色くなった（※賃貸期間や程度によります。） ・ペットが柱を引っかいて傷だらけになった こうしたことは、「普通に暮らしていたら起こらない」ということで、借りた人が直す必要があります。 2つ目は、契約の時に「これは借りた人が負担するよ」と約束した場合です。ただし、これには注意が必要で、明確な合意がされている場合だけ有効な約束ですし（最高裁第二小法廷H17.12.16判決）、そもそもあまりに借りる人に不利な約束は無効になることもあります。 例えば、「通常損耗も借主が原状回復する。」という定めがあるだけでは不明確な合意で約束は無効になると思われます。 また、クリーニング代を払うと約束したけど、その金額があまりにも高すぎる場合は、支払わなくてよい可能性があります。 大切なのは、「これって本当に私が払う必要があるの？」と疑問に思ったら、しっかり確認することです。後で紹介する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にするのも良いですよ。
