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土地や住宅の価格が高騰する中、最近では親や祖父母が所有する土地に、子どもや孫が家を建てるケースも増えてきているようだ。家を建てる側としては資金面では助かるものの、税金面では何か問題はないのだろうか。 税理士に無料で税務相談ができるQ＆Aサービス「みんなの税務相談」にも、祖父母の土地に孫が家を建てる際の注意点について多くの質問が寄せられている。中でも「土地の名義をどうすればいいか」を相談していているケースが大半となっている。 つまり、 （1）祖父母の土地に家を建てるときに土地を生前贈与してもらう （2）名義はそのままで家を建て、使用貸借で使用する のどちらが節税になるのか悩んでいるようだ。 ●「孫が祖父母から土地を相続する」が現実的でない理由は 祖父母の土地に孫が家を建てる際には、贈与と相続の両面から考える必要がある。 （1）祖父母の土地に家を建てるときに土地を生前贈与してもらう場合 まず、祖父母の土地を生前贈与として受けることで、孫の名義にすることが可能だ。 贈与には​​、年間110万円の贈与税が非課税枠となる「暦年贈与」と、年間110万円の基礎控除＋特別控除2500万円まで贈与税が非課税枠となる「相続時精算課税」がある。 土地などまとまった資産の贈与を受ける場合は「相続時精算課税」を利用するのが一般的だ。ただし、相続が発生したときには、同制度を使って贈与された金額から110万円の基礎控除を差し引いた額を、相続時に受け取る財産と合算して相続税を計算する必要がある。 すべての相続財産が、相続税の基礎控除額3000万円＋（600万円✕法定相続人数）におさまるのであれば、相続税はかからない。 （2）名義はそのままで家を建て、使用貸借で使用する場合 土地の価格が2610万円を超えていて、「相続時精算課税」の適用外となる場合は、土地の名義はそのままで孫が家を建て、無償で土地を借りる「使用貸借」とするケースが一般的だ。 通常、不動産の利用には対価が生じるため、贈与税の対象となるところだが、使用貸借については贈与税の対象外となる。 なお、孫は原則祖父母の法定相続人とはならないため、「生前のうちは使用貸借とし、祖父母が亡くなったタイミングで、孫が土地を相続する」という手段を取ると、相続税が2割加算されるといったデメリットがある。 よって孫に土地を相続させる場合には、まず父母のいずれかが相続し、父母が亡くなったときにその土地を孫が相続する、という段階を踏むのがよい。 このように、祖父母の土地に孫が家を建てる際には、土地の価格と相続財産の総額を把握し、適用できる制度などを理解した上で、土地の名義をどうするか判断しなければならない。 非常に複雑だが、節税の観点から見た場合、どのようにするのが賢明なのだろうか。 相続税などの資産税に特化する鈴木洋輔税理士に伺うと、「お孫様がお住まいになる建物を建てる場合、土地を生前に贈与（相続時精算課税）することは、実務上ではあまりオススメしておりません」という。なぜだろうか。 ●土地を贈与する際は、贈与税以外の税金にも考慮が必要 ーー祖父の土地に家を建てるときに、生前贈与（相続時精算課税）を勧められない理由をお教えください。 「土地を贈与する際には、贈与税のほかに『登録免許税』と『不動産取得税』がかかります。皆さん、贈与税や相続税といった主要な税金には注意する一方で、土地の移転に必要なこれらの税金を見落とす方が多いので、注意が必要です。 登録免許税や不動産取得税は、固定資産税の評価額に一定の税率をかけて算出されます。この税率は、相続と贈与では最大10倍近くも税率が違うのです。 たとえば、贈与税の評価額で2610万円分の土地を贈与されるとします。また固定資産税の評価額は、それより安くなるので2300万円と仮定します。 このとき、相続時精算課税を利用すれば、贈与税はゼロ円となる一方で、登録免許税が2.0％、不動産取得税が3.0％かかるので、約115万円の税金がかかります（※）。 もし、土地を生前贈与せずに相続発生時まで祖父が保有していれば、登録免許税は0.4％、不動産取得税はかからないので約9万円で済みます。 このように、贈与と相続で土地の移転にかかる税金が違うことを知らなかったために、贈与で土地を譲り受け、税金の納付書が届いてから後悔される方が多いです。 そもそも、贈与に伴うコストを支払ってまで得られるメリットはあるのでしょうか？　お子様やお孫様が住むために土地を使ってもらうのであれば、『使用貸借』として、固定資産税相当額だけ負担してもらうといった方法でも十分だと考えられます」 ※不動産取得税の税率は本来4.0％だが、2027年3月31日までは3.0％が適用される。また、2027年3月31日までに取得した宅地及び宅地比準土地は課税標準額が1/2になる。住宅用の土地であれば軽減が適用されるケースもある。 ●「20年前の贈与が相続税の対象となった」との相談も ーー相続時精算課税制度を安易に適用してしまったために、後悔するケースとはどんなものでしょうか？ 「『20年近く前の贈与はもう終わったものと考えていた。まさか、贈与したものが改めて相続税に加算されるなんて知らなかった…』 最近、このようなご相談が増えています。 お話を伺うと、“贈与税がとっても安くなる”という理由で、高額な贈与をする際に相続時精算課税を利用したとのこと。詳しく調べたり、確認したりしなかったことを後悔しているとおっしゃっていました。 さらに、令和6（2024）年から相続時精算課税の制度に110万円の非課税枠が創設され、ニュースやセミナー等で取り上げられる機会が増えました。これをきっかけに制度の仕組みを詳しく知り、青ざめた表情で相談にいらっしゃる方がいます。 この制度の規定には暦年課税へ変更できない旨が明記されているので、選択する際は注意が必要です。一度選択してしまったら撤回することはできません」 ●土地の移転にかかる税金を支払っても、贈与のほうが有利な場合とは？ ーー同様のケースに該当する場合、どのように対処するのが節税の観点からは賢明なのでしょうか。 「土地を贈与するケースで節税に繋がるのは、『土地の価格が極端に上昇することが確実なケース』です。 たとえば、今まで畑として利用していた土地が区画整理の対象になると、キレイな道路に接面する宅地に変わります。 畑だったときは規模が大きく、形状もいびつなために相続税評価額が安くなった一方で、区画整理が終わった後の宅地は、路線価も高くなり、形状もキレイになるため、相続税評価額は何倍にも跳ね上がります。 区画整理の対象であるなどで、数年後に土地の価格が極端に上昇することが確実な場合には、前述したように登録免許税や不動産取得税を支払ったとしても、生前贈与をすることで、相続税が有利になるケースがあります。このようなケースに該当するときは、すぐに相続対策を見直すことをお勧めします」 【取材協力税理士】 鈴木洋輔（すずき・ようすけ）税理士 資産税に特化することで高い専門性を提供。財産・税金のことはもちろん、お客様が大切にしている家族への想いを尊重することで、お客様の財産を守り『理想とする家族』を実現するサポートをしている。 事務所名 ：鈴木洋輔税理士事務所 事務所URL：https://famvision.jp/