日銀の利上げにより「金利のある世界」に突入しました。住宅ローン金利上昇と物価高騰で、住宅ローン返済中の人やこれから家を購入しようと考えている人はどう対策すればいいのでしょうか。本サイトでも連載をもつ、住宅ローン・不動産ブロガーの千日太郎氏と住宅ローンアドバイザーの淡河範明氏による対談（前編）をお届けします。 住宅ローンの金利差0.1％で返済額はこんなに変わる!

住宅ローン金利の今後の動きを、専門家はどう見ている?

2024年10月3日に対談が行われた（手前が千日太郎氏、奥が淡河範明氏）

――日銀の利上げに伴い、住宅ローン金利の引き上げが相次いでいます。変動金利と全期間固定金利について、今後の動きを大胆予想してください! 淡河範明（以下、淡河）　金利予想なんて、経済学者でも当たりませんよ。 千日太郎（以下、千日）　たしかに（笑）。ただ、ファクトベースでいえば、今年9月、日銀の田村直樹審議委員が中立金利（※1）の水準を「最低でも1％程度だろう」との見方を示しました。現在、政策金利は0.25％なので、0.75ポイント増になります。よって住宅ローンの変動金利も、この1年間で0.75ポイントほどの引き上げは想定しておくべきでしょう。 ※1:中立金利とは、緩和でも引き締めでもない政策金利の水準のこと 淡河　住宅ローンの変動金利は、政策金利に連動する短期プライムレート（※2）を基準にしていますからね。 ※2:短気プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期貸し出し（1年未満の期間の貸し出し）に適用する最優遇金利のこと 千日　住宅ローンの全期間固定金利に関しても同様の見立てです。現在（2024年10月3日）、フラット35は1.8％台で横ばいとなっていますが、2％弱くらいにはなるんじゃないかと思っています。 　とはいえ、5年後、10年後も金利が上がり続け、高度経済成長期のように金利が高くなるかといわれれば、そうはならないと思います。なぜなら、経済に元気がないから。一般に、お金は経済活動の「血液」に例えられます。高度経済成長期に金利が高かったのは血液、つまりお金の巡りがよかったからです。これはあくまでも私の肌感覚にすぎませんが、当時のような経済の活性化が望める見込みは当分ないのかなと。 淡河　千日さんの意見にはおおむね同意しますが、その前提となる「中立金利1％」というのが、私はどうも怪しいと思っています。中立金利は、フィッシャー方程式という金利決定の理論に基づき、期待インフレ率と実質金利の代理変数となる潜在成長率から求められます。 　日銀が発表している消費者物価指数（CPI）と潜在成長率から中立金利を計算してみたところ、なんと4％になるんですよ。 千日　たしかに、日銀は「最低1％程度」と言葉を濁していますが…。4％となると、現在のアメリカの金利水準とほとんど変わらない。 淡河　あくまでも理論値なので、私もさすがにここまでは上がらないだろうと思っています。しかし、市場が予想する期待インフレ率を示すBEI（Break Even Inflation rate）は、10年で1.13％。 　これに、中長期的に持続可能な経済成長率を示す「潜在成長率」0.5％と住宅ローンの短期金利スプレッド0.4％を足した2％超くらいは、十分にあり得る数値でしょう。これが、向こう1～2年の住宅ローン変動金利の予想です。 千日　将来的に、住宅ローンの変動金利は4％に近づいていくものとお考えですか? 淡河　はい。5年後には住宅ローンの変動金利が4％になっていても不思議ではないと思っています。 　全期間固定金利も同様に計算すると、日銀がインフレ目標2％を目指すと言っていることに敬意を表して2％、潜在成長率が1％。これにプレミアム（住宅ローンの粗利）の1％と銀行の利ザヤが0.5％乗るとして、4.5％くらいはあってもおかしくない。 千日　もしそうなったら、住宅ローンは変動金利と全期間固定金利の差はほとんどなくなりますね。むしろ変動金利は天井なので、一転して下がるんじゃないかという期待から、変動金利が優位になる感じですか? 淡河　そのとおり。というより、変動金利が選ばれている今が異常なんです。金利を高金利ゾーン、低金利ゾーン、その中間ゾーンという3つのゾーンに場面分けした時、本来は高金利ゾーンなら変動、低金利ゾーンなら全期間固定、中間ゾーンなら迷うけど全期間固定またはミックスを選ぶというのがセオリーです 　しかし、今まで金利上昇局面だったにもかかわらず、無理やり金利を抑えたために、住宅ローンは変動金利が優位になるという特殊な状況だった。それが、ようやく中間ゾーンに突入し、従来どおりのセオリーに戻るのが2～3年後だろうと思っています。 　そもそも中間ゾーンになると、住宅ローン変動金利は全期間固定金利を必ず上回りますからね。その事実を知らない人は多い。 千日　「住宅ローンは変動金利一択」みたいなフェーズではなくなってきていますよね。