不動産の購入・売却を考える人が知っておきたい「不動産取引」の超基礎知識【税理士が解説】
建築基準法（面積）
「建ぺい率」とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことで、用途地域や立地によって、それぞれ建ぺい率には制限が設けられています。 市街地の環境を守るために、建築基準法では、敷地面積に対する建築物の延べ面積を制限しています。これを「容積率」といいます。 この容積率は、都市計画で指定される指定容積率だけでなく、前面道路の幅によっても制限を受けます。具体的には、前面道路の幅が12メートル未満のときは、道路の幅に対して、住居系の地域は10分の4、それ以外の地域は10分の6を乗じた数値を計算し、それを指定容積率と比較して、いずれか低いほうを適用します。
建築基準法（高さ）
建築基準法の「高さ制限」には、絶対高さ制限、斜線制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制、防火地域・準防火地域の定めがあります。
不動産の区分所有
区分所有された建物は、専有部分と共用部分に分けることができます。 建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた部分を「専有部分」といいます。 共同で使用するエントランスロビー、廊下や階段などを「共用部分」といいます。共用部分は、区分所有者の共有になり、専有部分と分離して処分することはできません。 区分所有者は、区分所有する建物の敷地を利用する権利を持っています。これを「敷地利用権」といいます。敷地利用権は、専有部分と分離して処分することはできません。 区分所有者は、全員で、建物や敷地などの管理を行うための「管理組合」を作ります。 「集会」は、管理組合の最高意思決定機関です。普通決議は、区分所有者および議決権の過半数の賛成で決議され、特別決議は、4分の3以上、または、5分の4以上の賛成で決議されます。 「規約」とは、区分所有者が自主的に定めた規則のことです。この規約の設定・変更は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成による決議によらなければいけません。 建物の価格の2分の1超に相当する部分が滅失してしまったことを「大規模滅失」といいます。滅失した共用部分を復旧するには、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成による集会決議が必要となります。 「建替え」とは、建物を取り壊して、その敷地に新たな建物を建築することです。建替えには、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成による集会の決議を必要とします。 岸田 康雄 公認会計士/税理士/行政書士/宅地建物取引士/中小企業診断士/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/国際公認投資アナリスト（日本証券アナリスト協会認定）
岸田 康雄
