不動産の購入・売却を考える人が知っておきたい「不動産取引」の超基礎知識【税理士が解説】
都市計画法
市街化区域の中には、無秩序・無計画な土地開発を防止するために、原則として「用途地域」が定められます。用途地域は、住居系、商業系、工業系の3つに大別され、全部で13種類あります（国土交通省 「用途地域」 参照）。 用途地域が指定されると、建てることのできる建物の種類が、建築基準法によって制限されます。 「開発」とは、「主として建築物の建築または特定工作物の建設に提供するための土地の区画形質の変更」、すなわち、建物を建てるために、道路を新設したり、土地を造成したりすることをいいます。都市計画区域または準都市計画区域内において開発を行うためには、都道府県知事の事前チェックと許可を受けなければいけません。これを「開発許可制度」といいます。 原則として、土地の面積が1,000m2以上の開発を行うときは、許可が必要となります。3大都市圏の一定の区域では500m2以上です。
建築基準法（道路）
「建築基準法」には、街並みや道路環境をととのえるために、敷地と道路に関する基準や、建物の用途・建ぺい率・容積率・高さ制限など、建物の用途や形態に関する規定があります。主な規制として、用途制限、接道義務、建蔽率、容積率、建築物の高さ、防火規制などがあります。 建築基準法では、原則として、幅が4メートル以上の道を「道路」と定義しています。 一方、幅が4メートル未満であっても、建築基準法が適用される以前からすでに建物が立ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。これが、「みなし道路」です。これは建築基準法42条2項に定められているので「2項道路」とも呼ばれます。 みなし道路・2項道路の場合、道路の中心線からの水平距離で2メートル後退した線が、道路の境界線になります。これを「セットバック」といいます。 建物の敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。これを「接道義務」といいます。道路に接していても2メートル未満である敷地に建物を建てることはできません。
