不動産の相続税は相続財産から基礎控除額を引き、規定の税率をもとに算定します。相続財産が基礎控除額を下回る場合、相続税はかかりません。

大切なわが家や先祖代々の土地といった不動産は、子や孫につないでいく大事な財産です。一方で、基本的には評価額が高額のため、相続税の負担を考慮する必要があります。この記事では、不動産の相続税の計算方法や節税対策など事前に知っておくべきポイントについて、相続に強い税理士が解説します。

1.不動産の相続税の計算ステップ

まず不動産の相続税はどのくらいかかるのか、計算ステップを見ていきましょう。 1-1. 【STEP1】相続人を確定させる 不動産の相続税計算で最初にやることは、相続人の確定です。養子や認知された子がいたなど、家族も知らない相続人が実はいたというケースはしばしばあります。その場合、遺産分割や相続税額が違ってくるため、相続人確定は重要な作業です。 相続人を確定するときは、亡くなった人（被相続人）の出生から亡くなるまでのすべての戸籍謄本を、市役所の窓口で入手します。転籍で他県から本籍を移動している場合には、その移動前のすべての除籍謄本を入手する必要があります。なお、古い戸籍（制度改正で様式が変わる以前に保存されている紙媒体の戸籍）の場合、自治体の合併で取り寄せ先の市区役所が変更になっている場合もあるため、電話で問い合わせるとよいでしょう。 被相続人の戸籍謄本を入手するときは、同時に相続人の戸籍も取得します。 1-2. 【STEP2】相続財産を確認する 次に、相続財産を確認します。不動産の場合、土地や建物の固定資産評価証明書や名寄帳、登記事項証明書（いわゆる登記簿）、地図証明書、地積測量図の図面証明書などを入手します。固定資産評価証明書や名寄帳は都道府県税事務所あるいは市区役所で、登記事項証明書や地図証明書などは法務局で入手可能です。 1-3. 【STEP3】相続税評価額を計算する 不動産は相続時の評価額に対して課税されるため、不動産の相続税の評価額を適切に評価する必要があります。もし、実際よりも低く評価してしまうと、修正申告や延滞税などが発生する可能性があります。 不動産の評価は、土地と建物に分けて計算します。 ■土地の場合 土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。評価する土地に路線価が設定されている場合は路線価方式、それ以外は倍率方式で計算します。 ・路線価方式 路線価方式は、土地の所在ごとに定められている路線価（路線〈道路〉に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額）を用いる評価方法です。路線価に奥行価格補正率などの補正率と土地の面積を掛けて、土地の評価額を求めます。 路線価は、国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認できます。これは毎年公表され、2024年1月1日から12月31日までに発生した相続の場合、2024年分の路線価を使います。なお、路線価は千円単位で表示されています。 【路線価方式の計算方法】 土地の評価額 = 路線価 × 補正率 × 面積 例えば、路線価が300千円、奥行価格補正率1.00、面積200㎡の場合、評価額は300千円 × 1.00 × 200㎡ = 60,000千円（6,000万円）となります。 なお、接している道路からの奥行が通常よりも短い（長い）場合、土地の利用がしにくくなるため、奥行価格補正率で減額することができます。 ・倍率方式 倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。その土地の固定資産税評価額（都道府県税事務所や市区町村で確認）に一定の倍率を乗じて計算します。倍率は、路線価同様、土地の所在ごとに国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認します。 【倍率方式の計算方法】 土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率 例えば、固定資産税評価額が2,000万円で倍率が1.1の場合、評価額は2,000万円 × 1.1 = 2,200万円となります。 ■建物の場合 建物の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。 例えば、固定資産税評価額が1,500万円の場合、評価額は1,500万円 × 1.0 = 1,500万円となります。 なお、不動産を賃貸している場合には評価方法が異なり、土地は貸家建付地として、建物は貸家として評価します。 貸家建付地の評価方法 貸家建付地の評価額 = 自用地としての価額 - 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 例えば、自用地としての価額が6,000万円、借地権割合70％、借家権割合30％の場合、6,000万円 - 6,000万円 × 70％ × 30％ × 100％ = 4,740万円となります。 貸家の評価方法 貸家の評価額 = 固定資産税評価額 - 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合　　　　 例えば、家屋の固定資産税評価額1,500千円、借家権割合30％、賃貸割合100％の場合、150万円 - 150万円 × 30％ × 100％ = 105万円 1-4. 【STEP4】相続税額を計算する 次に相続税額を計算します。以下の①～⑤の流れで計算します。 ①正味の遺産総額を算出する 不動産や預貯金、株、生命保険金などすべての相続財産の評価額を合計し、ローンや税金、医療費の未払いなどの債務や葬式費用を差し引いて、正味の遺産総額を算出します。 相続時精算課税制度の贈与や7年以内の生前贈与がある場合には、相続財産に加算します。 ②課税遺産総額を算出する ②の金額から、基礎控除（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を差し引き、課税遺産総額を算出します。 【課税遺産総額の計算式】 課税遺産総額 = 課税価格の合計額 - 基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数） ③各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額を計算する 課税遺産総額を、各法定相続人が法定相続分（亡くなった人の続柄で決まる相続割合。配偶者と子なら1/2ずつ、配偶者と父母なら配偶者が2/3、父母が1/3などとなる）で取得したものと仮定し、各法定相続人の法定相続分に応じた取得金額を計算します。 【各法定相続人の法定相続分に応じた取得金額の計算式】 各法定相続人の法定相続分に応じた取得金額（千円未満切り捨て）= 課税遺産総額 × 各法定相続人の法定相続分 ④相続税の総額を計算する 各法定相続人の法定相続分に応じた取得金額それぞれに相続税の税率をかけたうえで、税額を合計して相続税の総額を計算します。 【相続税の総額の計算方法】 1.各法定相続人の相続税額 = 各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額 × 相続税率 - 控除 2.相続税の総額 = 各法定相続人の相続税額の合計 ⑤各法定相続人の相続税額を計算する 各法定相続人の相続税額は、④で計算した相続税の総額を、各法定相続人の課税価格に応じて割り振る形で計算します。 【各相続人ごとの相続税額の計算方法】 各相続人ごとの相続税額 = 相続税の総額 × 各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額 各相続人ごとの税額から、各種の税額控除額を差し引いた残りの額が各人の納付税額になります。