金利変動に備えるには? プロが解説する「不動産投資のメリット・デメリット」
Q6.不動産投資を始めるにあたって、成功確率を上げるために、事前に身につけておくべき知識や、やっておくべきことはありますか？ A.きちんと事前シミュレーションをしましょう。特に、NOI（Net Operating Income）やIRR（内部収益率）など、収益シミュレーションに必ず出てくる指標の意味合いは理解してから始めていただきたいと思います（上の図）。 実は、不動産投資は、物件よりも融資が大事です。初心者は物件の良し悪しから入りますが、上級者は融資から入ります。どんなに良さそうな物件があっても、融資が出なければ買えないからです。割安で高利回りの物件が良い物件とは限らず、見劣りするスペックでも融資の出やすい物件のほうが、最終的な利益（自己資本に対する利回り）は多くなることが多いのです。そのため、融資については物件以上に学習が必要です。 ①どの金融機関に ②どのような物件を持ち込めば ③どのような融資条件が出るか この組み合わせをいくつ知っているかが、不動産投資の成否を左右します。
玉川陽介（個人投資家）
