住宅ローンで金利引き上げよりも恐ろしい「本当の落とし穴」とは?
● 定年で収入が減っても、年金生活になっても… 老後もローン返済が続く人はたくさんいる 実は、Aさんのように70歳過ぎまで続くローンを抱える人はレアケースではなく、たくさんいる。 銀行の住宅ローンは、20年くらい前まで「完済年齢は70歳まで」だったのが、いつのまにかどこの銀行も「80歳まで」に変更になった。同じ頃、変動型の適用金利は1%前後まで下がった。 「長い返済期間」を「金利の低い変動金利」で借りられるようになり、70歳過ぎまでのローンを組む人が急増した。 「80歳までのローン」を組めるようになった当時、メガバンクに住宅ローンの取材に行った際、商品開発担当者が「20~30年後には、年金生活になってローン返済が困難になる人がいっぱい出てくるんでしょうね」と言っていたのを忘れない。自分たちで80歳完済にしておいて、それを言うのかい!と思ったが、さすがに心の中にしまっておいた。 ● ちょこちょこ繰り上げ返済はしないのが得策 FPおすすめ!「2つの返済プラン」 では、Aさんのように年金生活以降もローン返済が続く人はどうしたらいいのか。 マイホームを購入したときに言われた「少しずつ繰り上げ返済」が頭に残っているかもしれないが、ちょこちょこ繰り上げ返済は得策ではない。その前にやることがある。 また、「退職金でローンを一括返済」もやめておこう。退職金は年金収入を補完するための大切な老後資金となるため、ローン完済にまとまった金額を使うのはリスクが高いプランと認識したい。 お勧めプランは次のようなものだ。
50代のうちは繰り上げ返済を実行せずにその分を貯めておく。重要なのは、自分のリスクを認識し、家計を見直して必死で貯めること。60歳になると、退職金の金額と60歳前半の再雇用での給与収入が分かるので、その時点で具体的プランを立てて見直す。 残りのローンを一括返済しても老後資金を確保できそうなら、定年をきっかけに完済してもいいが、残高が多く一括返済してしまうと老後資金が心もとない金額になってしまう人には、状況に合わせて次の2つの見直しプランの選択肢がある。 必死で貯蓄をした結果、60歳時点で住宅ローンの見直しに使える資金が500万円捻出できるとする。 ◆プラン1 「65歳までに完済」期間短縮型の繰り上げ返済を実行 例えば、毎月10万円の返済が70歳まで続くケースで、60歳時点でのローン残高は約1100万円だとする。 60歳以降の給与収入が考えていたよりも多く、月10万円の住宅ローン返済を続けられそうだ。この場合、500万円で「期間短縮型」の繰り上げ返済をするプランがいい。 500万円を繰り上げ返済すると、完済年齢は70歳から65歳に早まるため、年金生活までにローンを完済できる。 ◆プラン2 収入が減るので返済額を少なくして70歳まで返していく 60歳以降の再雇用の給与は大幅ダウンで、ローン返済を続けると年間収支が赤字になりそうな場合は、500万円で「返済額軽減型」の繰り上げ返済をし、毎月返済額を減額して、年間収支の赤字を防ぐ。60歳からの返済額は、それまでの約半分、月5万円になる。 ただし、このプランでは返済期間は短くならない。ローン返済は年金生活まで持ち越すことになるので、65歳以降も働こう。また、今からでも妻もパートなどで世帯収入アップに協力してもらうなど、プラスアルファの対策を取り、65歳時点でもう一度繰り上げ返済すれば、年金生活に入る前に完済できるかもしれない。
● 自分が死ぬとローンがなくなると 「団信」をあてにするのはNG 「住宅ローンには団体信用生命保険が付いているから、返済中に死亡するとローンはゼロになる。老後資金から繰り上げ返済するのはもったいない」と考える人もいるが(男性に多い)、FPとしてはこれには賛同できない。 厚生労働省のデータによると、60歳を迎えた男性の平均余命は83.4歳だ(2023年簡易生命表)。男性も長生きすることが分かる。そもそも、死亡する時期は誰にも分からないのだ。 本格的に金利が上がっていく前に、「わが家の住宅ローン完済計画」に着手することをお勧めする。まずは、「60歳時残高」を認識することから始めよう。
深田晶恵