住宅ローンで金利引き上げよりも恐ろしい「本当の落とし穴」とは?
● 本当に怖いのは リタイア後にも延々と続くローン返済 金利上昇よりも恐ろしい落とし穴――それは、「返済期間の設定」だ。 一般的に住宅ローンの返済期間は、「35年間」または「80歳までの年数」のいずれか短いほうである。借り入れ時の年齢が45歳までの人なら、35年ローンが組める仕組みだ。 返済期間が長いほど毎月の返済額が少なくなる。モデルルームなどでは物件を買いやすく見せるため、35年、または80歳までの「借り手にとって最長の返済期間」を勧められることがほとんどだ。 長い返済期間を勧められると、借り手は心の中で「70歳過ぎまで返済が続くのってどうかな」と思うものだが、不動産事業者に「少しずつ繰り上げ返済すればいいんですよ」と言われ、そんなものなのかと、つい、最長のローンを組んでしまう。 また、金利は低いほど毎月の返済額が少なくなる。返済期間と同様に返済額を少なくし、売りやすくするため、適用金利が最も低い変動金利を勧められることになる。 1%に満たない変動金利と35年返済や80歳までの返済期間を組み合わせると、毎月の返済額は少なくなる。しかし、身の丈以上の借入額になり、「借り過ぎのリスク」を引き起こす。70歳を過ぎても返済が続くローンを、年金生活に入る前に完済するのか具体的なプランを立てずに契約することが、大きなリスクなのである。 具体例で見ていこう。
◆現在55歳のAさんのケース 45歳の時に4000万円を35年返済、変動金利(0.6%)で借りた 毎月の返済額は約10万6000円。無理のない返済額だ。しかし、完済年齢は80歳となる。 借り入れ当初は繰り上げ返済をするつもりであったが、子どもの教育費が予想以上にかかり、資金を捻出する余裕がなく、一度も実行していない。現在のローン残高は約2940万円、金利が変わらなかったと仮定した場合の60歳時予想残高は約2390万円だ。 Aさんの勤務する会社は、60歳で定年退職、その後は65歳になるまで再雇用で働くことができるが、人事部に確認すると、再雇用の給与は大幅にダウンし、年収400万円に満たないようだ。400万円でローンを返済しながら暮らしていけるか……。おそらく無理であろう。 65歳で再雇用契約が終わり、働かないと年金だけの収入になると、さらに家計収支は悪化する。繰り上げ返済をしないと80歳まで毎月の約11万円の返済が続くことになる。 ローンを組んだ40代の時は1000万円近くの年収があり、50代の今もそれをキープできているが、60歳で完済するほどの貯蓄はできていないのが現状だ。 60歳で退職金を受け取れるが、ローンを完済すると老後資金が心もとないものになってしまうから、一括返済はできない。 60歳以降のローン返済をどうするといいのか。