家賃10万・郊外の築古物件に住む中堅サラリーマンが、不動産投資で年収を超える資産を築いたたった一つのポリシー
■ 住宅用マンションの価値が上がっても儲からない たとえば5年前に7000万円(自己資金2000万円、ローン5000万円)で買ったマンションが今、1.4倍の1億円になったとする。 この時点で含み益は3000万円。自宅を売却すれば譲渡益について3000万円までは譲渡税がかからない。なんだかものすごく儲かった気がする。 でも自宅の場合はどこか別のところに買い替えなければならない。全く同じエリアの同じグレードのマンションに買い替えたのならば、自己資金は5000万円に膨らんでいるが、ローン5000万円を調達しなおさなければ買えないことになる。つまりバランスシートが膨らんだだけで、儲かったことにはならない。 これを投資用として買った場合を考える。 同じ物件で買った当初の利回りが5%だったとすると年間賃料を350万円得ていたことになる。同様に5年後に1億円で売却すれば譲渡益3000万円に対して20%強の税金がかかるが、次の投資物件に充てる頭金が4500万円程度確保できることになる。 もう少し利回りの高い地方案件に投資する、借入金額を増やしてさらに高収入を目指すなどあらたな戦略を練ることができる。金融機関も投資での成功を繰り返すことで融資姿勢が好意的になり、資金を調達しやすくなる。 1億円で郊外の高利回り(5%)のアパートに買い替えれば、毎年の賃料収入は500万円に膨らむ。自分が住むわけではないので物件購入の選択肢は広い。資産を拡大するのにまさにレバレッジを利かせていけばよいのだ。 自宅の場合は、今の生活水準を下げた物件に買い替えるのであれば、含み益を懐に入れることができるが、これを梃にさらに良い立地、グレードの高い物件に住み替えるためには更なるローン負担をしなければならなくなってしまうのだ。 住宅ローンをちゃんと返済していても、あなたの信用が上がったことにはならない。金融機関が住宅ローンを出す理由は、あなたが勤めている会社のクレジットにすぎないのであって、あなたを資産家としては遇してくれないのだ。