「ふたを開けたらマイナス収支でした…」営業マンが言いたがらない〈不動産投資の隠れた出費〉【一兆円不動産企業の元トップセールスの解説】
不動産投資における隠れた出費…売却経費
不動産投資が資産形成に繋がるのは、必ずしもプラスの収支が毎月発生するからではありません。毎月の収支は多少マイナスになるけれど、将来の売却益が期待できるという想定のもと、不動産投資を始める方も多いのではないでしょうか。ローンで区分マンションを買うと、通常は物件価値の下落より、ローンの残債が早く減っていくため、将来のどこかで物件を売ってそのお金でローンを全額返しても、資金が手元に残るということです。 ただし、売却時に売却価格とローンの差額がそのまま手元に残る訳ではない、という点は注意が必要です。まず、不動産を売却するとき「譲渡所得」というものが発生し、税金がかかります。物件や売却時期によりますが、数十万円から百万円以上の課税額になることもあります。なお、その年の年初時点で5年以上保有している物件に関しては「譲渡所得」にかかる税率が低く、税金が安くなるので、それまで待ってから売却する方が税金の観点ではお得です。 仲介による売却を考えている方は、「仲介手数料」のことも考えなければなりません。売った価格の約3％に消費税を加えた仲介手数料が発生した場合、1,500万円で物件を売却した時には約50万円のコストになります。 さらに、上記2つに比べれば金額は小さいですが、ローンの繰上返済手数料や登記抹消費用などの細かいコストも発生が見込まれます。価格とローンだけでなく、売却コストもシミュレーションした上で将来の手残りも見積もりましょう。
齊藤 郁織
