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不動産投資において、予期せぬトラブルで高額のコストがかかり、資金繰りが悪化するケースが見受けられます。「大規模修繕など出費がかさむことを予測し、キャッシュフローを貯めていかなければなりません」と、株式会社ピカいちの代表取締役・柳田将禎氏は言います。リフォーム投資のプロである柳田氏の著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』から、「大規模修繕」にどのように備える必要があるか、見ていきましょう。 【早見表】年金に頼らず「夫婦で100歳まで生きる」ための貯蓄額

恐ろしい…予期せぬトラブルが引き起こす「大規模修繕」

管理運営面における代表的な高額コストといえば、「給水・排水トラブル」「雨漏り」「傾き」と「シロアリ」もあります。 ・給水・排水トラブル ・雨漏り ・傾き ・シロアリ 「給水・排水トラブル」は古い物件で起こりがちです。 購入した当初は問題がなかったが、1年ほど経ってからトラブルが起こるケース。もしくは長らく空室が続いていた物件でも起こるケースがあります。給水管の修繕でコストが大きくなりがちなのは、配管が地中に埋まっているパターンです。 また、給水管が躯体のなかに埋め込まれていて、そこからの水漏れもあります。要するに「見えないところにある配管で水漏れが起きたりすると、コストが大きくかさむ」ということです。 雨漏りに関しては、ボロ物件だと瑕疵担保免責で買うことも多いと思いますが、購入後に発見されるケースもあります。 雨漏りは、木造よりもRC造や重量鉄骨造のほうが警戒すべきだと考えます。たとえば、3階建なのに1階から水が出てくるなど原因がわからない場合があります。そうなると、一つずつ調べていかないといけないので、結果的に多額のお金がかかります。 傾きについては、状況により床のレベル調整で修繕することが可能です。そこまでひどく感じない傾きであっても、入居者によってはクレームになる部分でもあるので、入居前に対処しておきましょう。 火災保険で対応できるトラブルもあるが… ただし、給排水トラブルを含め、ほとんどのトラブルは実は火災保険でカバーできる可能性が高いものです（シロアリは対象外です）。 日本はご存じのとおり地震大国ですが、最近は台風やゲリアラ豪雨などの災害も増えています。火災保険は火災だけでなく、災害リスクにも対応しています。 給排水については原因となった部分に保険はききませんが、給排水トラブルで被害を受けた部分、たとえば水漏れによる影響で部屋が傷ついた、あるいは共有部が水浸しになったということであれば、その分だけ火災保険がおりる場合もあります（あくまで一つの例で、すべてに当てはまるものではありません）。