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収益不動産として、ローン完済済のアパートを2棟所有している71歳男性。大家業が好調な分、「現金」が増えてしまい、このままでは多額の相続税がかかりそうです。「不動産を増やす」以外の方法で相続対策を講じたい。また、将来的には長男に自身のアパートを引き継いでもらい、自分亡きあとも妻の生活を支えてほしい…。これらの希望を叶える解決策とは?　不動産取引関連書の著者であり、実務にも詳しい行政書士・平田康人氏が回答します。

相続対策を検討している高齢不動産オーナー

--------------------------------------------------- 【相談】 都心部へのアクセスが良い地域にアパート2棟所有しているAさん（仮名・71歳男性）。毎月200万円以上の賃料収入があり、ローンを完済したこともあって、相続財産となる現金は膨らむ一方です。友人の税理士からも相続対策を勧められますが、Aさん自身は高齢で不動産管理にやや疲れてきたこともあり、これ以上、不動産を増やしたくないと考えています。 Aさんには妻と長男がいます。妻は不動産に無関心ですが、長男は自分でもワンルームマンション投資をしていて、不動産にはやや詳しいタイプ。Aさんとしては将来、長男に自身のアパートを引き継いでもらい、自分亡きあとも妻の生活を支えてほしいと考えています。 --------------------------------------------------- もし、認知症を発症するなどしてAさんの判断能力が低下すれば、Aさんは法律行為ができなくなります。アパートを長男に引き継ぐことも、入居者と賃貸契約を結ぶことも、アパートを売却することなどもできません。 Aさん自身の希望も考慮しながら相続対策と認知症対策の両方を実行するには、どうすればよいでしょうか?

《回答》Aさんから長男へ、収益不動産の所有権を生前移転する

Aさんの判断能力が低下する前に、親族間売買によりアパートの所有権を長男に移転します。 本事例のように賃貸経営が順調でローンが完済した場合、貯まった現金を頭金として次の不動産を購入することも、相続対策の方法の一つです。 一方、不動産を増やさない理由として、Aさんのように管理に疲れた場合だけでなく、人口減や空き家増加の状況下での不動産市況を憂慮する場合や、不動産ならではの分割しにくさが紛争の要因になるとして、不動産より預貯金や金融商品という形で遺すことを選択する方も多くいらっしゃいます。ただ、現金は分割しやすいですが、増加し過ぎると節税上、何らかの対策は必要になってきます。 収益不動産から賃料収入が多く発生している場合、現金を必要以上に増やさない即効性のある対策は、アパートの所有権を相続人等に移転して賃料収入の受取人を変更することです。 不動産賃貸から生じる地代や家賃は、不動産の使用対価として収受される金銭であり法定果実といいますが、この法定果実は不動産の所有者に帰属します。 そのため、本事例のようにAさんから長男にアパートの所有権が移転した場合、所有権移転時以降にアパートから生じる家賃は、長男の所有物として長男自身が取得することになり、結果としてAさんの相続財産としての現金増加を抑えることができ、相続対策となります。 また、所有者が変わることでアパートの管理・処分権も移転するため、この先Aさんが認知症になっても、賃貸借契約の締結や解約、修繕工事の実施等に影響を及ぼさず、賃借人に迷惑をかける心配はありません。