不動産を活用した相続税対策…“居住用”の宅地なら評価額は「80％減」。〈小規模宅地等の特例〉とは？【税理士監修】

土地の評価額を大きく減額できる「小規模宅地等の特例」を活用すれば、相続税を大きく減額できます。そのほか、現金を「建物」に換えることも、相続税対策につながります。本稿では、古尾谷裕昭氏監修の『生前と死後の手続きがきちんとわかる　今さら聞けない 相続・贈与の超基本』（朝日新聞出版）より一部を抜粋し、不動産を活用した相続税対策についてみていきます。 都道府県「遺産相続事件率」ランキング

節税のコツ(1):小規模宅地等の特例で評価額を80％減らせる

土地の評価額を下げて相続税を軽減する 相続税の節税対策の一つに財産の評価額を下げる方法がありますが、中でも土地の評価額を下げる時に有効なのが「小規模宅地等の特例」です。特例を利用するには税務署への申告が必要となります。 対象となるのは居住用・事業用・貸付用に使用される宅地。取得者の要件や面積の上限が定められていますが、これをクリアできれば、居住用と事業用で80％、貸付用で50％もの評価額減が見込めます。 配偶者は配偶者の税額軽減があるため税額が発生しないことも多く、ほかに適用可能な相続人がいるなら、そちらが相続するほうが有利となることも多いため、検討する必要があります。 大きな節税効果が期待できる特例 「小規模宅地等の特例」を使えば、居住用なら80％、貸付用なら50％と、大きく評価額を下げることができます。節税効果も大きいです。 居住用、事業用、貸付用宅地が対象 特例の対象となるのは宅地で、居住用、事業用、貸付用の3種類があります。それぞれ利用要件が細かく決められているのでよく確認しておく必要があります。 相続する 土地 宅地用 （特定居住用宅地等） 事業用 （特定事業用宅地等） 貸付用 （貸付事業用宅地等） 相続課税 評価 80％減 80％減 50％減 上限面積 330㎡ 400㎡ 200㎡ 適用 対象者 配偶者・同居親族・別居親族 事業を引き継ぐ親族 親族 適用条件 配偶者:条件なし 同居親族:相続開始時から相続税の申 告期限まで引き続き住み、所有する 持ち家のない別居親族:被相続人に配 偶者や同居相続人がいない、借家に住 んでいるなど 事業を引き継ぐ親族が取得 し、相続税の申告期限まで 所有していて、かつ事業を 継続していること（相続開始 前3年以内にその事業に利 用した場合は原則、対象外） 親族が取得し、相続税の 申告期限まで所有してい て、かつ貸付事業を継続 している（相続開始前3年 以内に貸付事業に利用し た場合は原則、対象外） ●別居親族に適用される「家なき子の特例」 家なき子の特例とは:亡くなった人の自宅を別居親族が相続する場合でも「小規模宅地等の特例」の80％減額を使えるようにする特例。 相続する別居親族が「家なき子の特例」を使うには、以下の要件を満たしている必要があります。 被相続人に配偶者及び同居の相続人がいない相続開始3年以内に自身や配偶者の持ち家、「3親等内の親族」や「相続する人と特別の関係がある法人」の所有する家屋に居住していない相続した宅地を相続税の申告期限まで所有している相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがないプラスアルファ:被相続人が高齢者施設に入居していた場合 小規模宅地等の特例は、原則、同居していた配偶者や親族が利用できる制度。しかし被相続人が老人ホームに入居していたなどの場合では、別居していても認められるケースもあります。 前提になるのが、(1)被相続人が亡くなった時に要介護あるいは要支援認定を受けていること、(2)自宅を賃貸していないことの2点。配偶者であれば問題なく特例が認められ、別居親族でも一定の要件のもとに利用できます。