マンションに売り時、買い時があるのをご存じだろうか。それが築26年～30年。売る立場になれば、この築年数帯が最も短期かつ希望価格で売りやすい。また、購入する視点からは、この築年数帯のマンションは選択肢が多く、基本性能も一定のレベルに達している上、新築に比べると格段に安く手に入るというメリットがある。（住宅ジャーナリスト・山下和之） 湾岸エリアのマンションは本当にバブルなのか?!

マンションは築26年を過ぎると格段に買いやすくなる

（資料：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年数帯別成約状況【2023年10～12月】」）

　まずは、図表1をご覧いただきたい。これは、東日本不動産流通機構がまとめた、首都圏中古マンションの築年数帯別の成約件数と平均成約価格だ。 図表1 首都圏中古マンションの築年数帯別成約件数と成約価格 　四半期レベルの成約件数は「～築5年」と「（築26年）～築30年」が700件台で、「（築6年）～10年」「（築11年）～15年」「（築16年）～20年」「（築21年）～25年」がそれぞれ1000件台の前半になっている。 　成約件数の多さでいえば築6年～25年がメインだが、この築年数帯の中古マンションの成約価格の平均は5000万円以上で、中古マンションとしての割安感が乏しい。 　それが、「（26年）～30年」になると、成約件数は1000件を切るものの、平均価格は5000万円台から一気に3000万円台に下がり、格段に買いやすくなるのだ。

築26年～30年の中古マンションなら、年収400万円台でもゆとりを持って買える

　たとえば、「（築21年）～25年」のマンションを平均価格の5222万円で買う場合、自己資金222万円、金利0.375％、35年元利均等・ボーナス返済なしの条件で5000万円の住宅ローンを利用すると、毎月返済額は12万7049円になる。 　家計の安全を考えて、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を25％に抑えるとすれば、610万円ほどの年収が必要になる。 　それが、「（26年）～30年」の3696万円の中古マンションを、自己資金196万円、3500万円のローン（金利など条件は上記と同じ）で買うとすれば、毎月返済額は8万8934円に減少。やはり返済負担率を25％にするために必要な年収は427万円ほどに下がる。まだまだ若くてさほど年収が高くない人でも十分に購入できるようになる。 　都内の賃貸マンションなどに住んでいる人であれば、10万円程度の家賃を負担している人もいるだろうから、無理なく買える範囲ではないだろうか。