新築マンション価格が高騰し、多くの人が中古マンションへの注目が高まっている。しかし、築年数が進んだマンションには、高齢化や修繕費用不足、管理の問題など見逃してはならない課題がある。国土交通省が発表した「令和5年度マンション総合調査」の結果をもとに、中古マンションを購入する際に注意しておくべき3つのポイントについて解説する。（不動産アナリスト・岡本郁雄） ブラック住民がいるマンションを事前に見抜く方法 目次ポイント1:マンション所有者の高齢化とその影響ポイント2:修繕費用と修繕積立金の増加による負担ポイント3:マンション管理の外部委託が招くリスクまとめ

ポイント1:マンション所有者の高齢化とその影響

　築年数の進んだマンションが抱える課題の一つが「高齢化」だ。 　マンション居住の現状では、世帯主の年齢層の高齢化が目立つ。令和5年（2023年）度調査では、70歳以上の世帯主の割合が25.9％と過去最高を記録。特に、1984年以前に建てられた築年数の古いマンションでは、その割合が55.9％に達した。一方、2005年～2014年に完成した比較的新しいマンションでも、70歳以上の割合が15.9％にのぼり、高齢化は確実に進行している。 　高齢化による影響として、修繕積立金の増額や大規模修繕の合意形成が困難になるケースがある。年金以外の収入が少ない世帯が多い傾向があり、負担増への反発が起こるからだ。また、築年数が増すほど修繕費用の負担は重くなり、適切な管理や修繕が行われなければ建物の劣化が進み、資産価値の低下が避けられない。これにより、建て替えや売却が難しくなる点もマンション所有者の高齢化による問題と言えるだろう。 築40年以上のマンションは急増中 　築年数が古いマンションが増え続けている実態も、この問題と密接に関わっている。国土交通省の予測によると、2023年末で築40年以上のマンションは約136.9万戸。これが2033年末には274.3万戸、2043年末には463.8万戸と急増する見込みだ。 築40年以上の分譲マンション数の推移予測 　さらに、築年数が古いマンションほど、管理費や修繕積立金の滞納が多い傾向があることも見逃せない。滞納が増えれば管理組合の運営が滞り、適切な管理や修繕が行えなくなるケースも出てくるだろう。計画的な修繕や適切な管理が行われないことで、より住民への負担増加や老朽化による資産価値の低下が加速する懸念がある。 長寿命化が課題解決のカギ　このような背景の中、求められるのはマンションの長寿命化だ。長寿命化とは、計画的な修繕積立金の設定や長期修繕計画の実施を通じて、建物劣化を防いだり、資産価値を維持したりと、できるだけ寿命を伸ばすこと。特に築年数が増えるほど修繕費用は増大し、管理運営の難しさが増すため、早期からの備えが重要となる。 　本調査によると、全体の88.4％のマンションが長期修繕計画を作成済みであり、長寿命化の重要性が認識されつつある。しかし、25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定しているマンションは59.8％にとどまっている。残りの約40％は修繕計画が不十分、または積立金が不足している可能性がある。 　これらのマンションでは、突発的な一時金の徴収や急な修繕費用負担が発生するリスクが高い。購入後の思わぬ負担を避けるためにも、修繕積立金の状況や長期修繕計画の有無、さらに管理組合が機能しているかどうかを確認することが、中古マンション選びの重要なポイントとなる。