2人そろって国家公務員＜年金37万円と退職金4,000万円＞の70代“最強安泰”夫婦「老後のプチ贅沢」を夢見た結果、ジリ貧生活になった理由【FPが助言】
老後のアパート経営「こんなはずじゃなかった…」はなぜ起こる?FPが解説
マツヲさん夫妻は、なぜこのような落とし穴に落ちてしまったのでしょうか? 不動産経営は大きな費用がかかる運用手法のため、事前に入念に確認するべきポイントがいくつかあります。 1つずつ確認していきましょう。まず大前提として、不動産は古くなるにつれて価格が下落します。これが原則です。もちろん例外もあります。たとえば昨今マンション価格は全体的に高騰傾向にあり、こうしたタイミングでは例外が往々にして生じます。そのときの印象が強いと、この原則を見落としてしまう可能性があるので注意が必要です。 株式会社不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年のまとめ」及び東日本不動産流通機構の「レインズデータライブラリー全国版」によると、首都圏の新築マンションの平均価格は8,101万円です。一方で、中古マンションの平均価格は4,784万円でした。 東日本不動産流通機構の資料では、築年数が古くなるごとに中古マンションの価格がさらに下落していくことがわかります。東京都内のマンションの平均価格は次のように推移しています。
都内マンションの平均価格の推移
築5年以内:8,816万円 築10年以内:7,935万円 築20年以内:6,765万円 築30年以上:3,278万円 （参照:東日本不動産流通機構資料） 都内不動産価格は築年数を重ねるほど、下落幅が拡大していくことがわかります。これに伴い、当然ながら家賃相場も下落します。 次に大切なのは、不動産物件の防音や耐震について事前に確認しておくことです。日本の建築基準法では、マンションの防音性能について一定の基準が設けられています。床の遮音等級（L値）や壁の遮音等級（D値）など、施工の精度を可視化する仕組みがあります。基準をしっかりと満たしているかを確認しておきましょう。 耐震についても同様に、1～3までの等級にランク付けされています。数字が大きいほど耐震性能はが上がります。（1級と聞くと一見、等級が高そうに感じられますが、もっとも低い等級を表すため注意が必要です） 自分で行うのが難しければ、住宅診断士に依頼することもできます。費用はかかりますが、後のことを考えると必要経費といえます。
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