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不動産投資初心者に‍ありがちなのが「価格の安さ」に目が向いてしまい、そこに潜む「ウィークポイント」を見逃してしまうことです。格安の不動産には必ず理由があり、面倒な問題がついて回るなら、決してお買い得とはいえません。今回は、土地の有効性や価値を損なう様々なポイントについて見ていきます。不動産と相続を専門に取り扱う、山村法律事務所の代表弁護士、山村暢彦氏が解説します。 都道府県「遺産相続事件率」ランキング…10万世帯当たり事件件数＜司法統計年報家事事件編（令和3年度）＞

土地の有用性は坪単価だけでは測れない…「容積率・建ぺい率」

土地の値段を判断する際に指標とされるものとして、「利回り」のほかに「坪単価」があります。しかし厳密には、土地をどこまで有効活用できるかという問題において、坪単価を指標とするのは適切ではありません。 物件情報を見ていると、やけに広いのに、なぜか割安な土地が出回っていたりします。そういった土地は大体「建ぺい率」や「容積率」が低く、有効利用できる面積がかなり少ないというケースが多いのです。 「容積率」とは、土地に対して、どれだけの「延べ床面積」の建築ができるかという値です。容積率が1,000％だった場合、大雑把にいうと、その土地には10階建てのビルを建てることができます。同じ土地でも、10階建てを建てると、延べ床面積は約10倍になります。 もうひとつは「建ぺい率」です。建ぺい率は、その土地に対して、どれだけ建物を建てていいのかを示します。お隣との関係があるので、建ぺい率が100である土地はなかなかありません。建ぺい率は高くても80％、土地によっては50％ほどになります。 たとえ建ぺい率が低かったとしても、駐車場などを作ることで土地を有効利用できる場合もありますが、建ぺい率が低い土地のなかには、斜面の高低差があり、駐車場として適さない土地もあるため、慎重な見極めが必要です。 容積率と建ぺい率は、不動産の情報のなかで、必ず記載しなければいけない事項です。値段の割に広い土地は、建ぺい率が低いことが大半です。住居地域で収益物件を探している場合、容積率何部屋作れるかすなわち利回りに直結しますし、土地面積に対してどの程度の割合で建物を配置できるかどうかという建ぺい率も、見落としてはいけない重要事項でしょう。