【実は損】住宅ローンの繰り上げ返済は「しない方がいい」これだけの理由【登録者数11.5万人／住宅系YouTuberが助言】
【繰り上げ返済はするな!(2)】手元の資金を運用してみよう
------------------------------ ＜POINT＞ 繰り上げ返済しないメリットの一つが、現金を手元に残しておけることです。手元の資産を投資などに有効活用しましょう。 ------------------------------ 住宅ローンを繰上げ返済せず、借り続けることで得られるメリットの一つが、現金を手元に残しておけることです。 現金を手元に残しておくことで、資産運用ができる、老後資金や教育資金にすることができる、家のリフォーム資金にすることができる、といった選択をしやすくなります。とくに投資などの資産運用ができるという点は大きな魅力です。 たとえば、住宅ローンを35年の元利均等返済、変動金利0.5％で3000万円の借入をし、現在は返済済み期間が15年（つまり返済期間があと20年ある状態）と仮定し、500万円を繰上げ返済した場合と、投資した場合とで比較をしてみます。 まず繰上げ返済をした場合です。繰上げ返済には返済期間短縮型と返済額軽減型の2種類があり、繰上げ返済をする場合は、このどちらかを選択します（図表3）。500万円の繰上げ返済で返済期間短縮型を選択した場合は44万4503円の利息を節約することができます。返済額軽減型を選択した場合は、25万4130円の利息を節約することができます（図表4）。よって、基本的には返済期間短縮型のほうが得ですが、学費などの出費がかさむ時期に入る前に、少しでも住宅ローンの負担を減らしたい方などは返済額軽減型を選ぶケースもあります。 次は、手元の500万円を投資に回した場合です。住宅ローン完済までの20年間を年率2％で運用できた場合、リターンは約245万円です。投資の方が圧倒的に得であり、同じ500万円でも使い方によって結果が大きく異なるわけです。
【繰り上げ返済はするな!(3)】住宅ローン減税を活用しよう
------------------------------ ＜POINT＞ 住宅ローン減税の基本的なポイントをおさえて、うまく活用することで、そのメリットを最大限活用しましょう! ------------------------------ 繰り上げ返済をせず、住宅ローン減税をうまく活用し続けることのメリットも大きいです。住宅ローン減税は、毎年多少の制度変更があるため、細かく把握する必要はありません。基本的なポイントだけおさえ、必要に応じて調べるようにしましょう。 ざっくりと、住宅ローン減税は、(1)所得税・住民税の支払い額 (2)年末の住宅ローン残高の0.7％ (3)借入上限額の0.7％、この3つの中の一番小さい金額が受けられる減税額となり、確定申告の際に記載する自身の預貯金口座に振り込まれます（図表5）。 たとえば、年収500万円の核家族世帯で住宅ローンの借入が3500万円の場合、(1)は所得税が10万1000円、住民税が21万1000円です。所得税・住民税の合計が31万2000円となりますが、住民税は最大9万7500円までしか控除を受けられないというルールがあるため、19万8500円が減税対象となります。 (2)は年末の借入残高の0.7％が減税対象になるので、3500万円そのまま残っていた場合、24万5000円が減税対象の金額になります。 (3)は物件種別に応じて上限額が決まりますが、ハウスメーカーの家はほぼ長期優良住宅なので、2023年までの入居の場合、上限5000万円の0.7％である35万円が対象になります。 (1)～(3)の中で一番小さい金額が減税対象なので、減税額は(1)の19万8500円となるわけです。この金額が住宅ローン控除期間の13年間、毎年控除され、合計で約260万円戻ってきます。 まかろにお 住宅系YouTuber 大学卒業後、大手ハウスメーカーに入社。商品企画・住宅営業を経験し、営業で全国トップの成績を獲得。その後、大手金融機関の不動産融資担当などを経て、独立。「人から始める家づくりの重要性を世に広める」をモットーに、ハウスメーカーの解説や、家づくり全般に関する攻略法について情報を発信している。注文住宅を建てる人が自ら営業担当を選べるマッチングサイト「MEGULIE（メグリエ）」を運営。
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