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相続税は亡くなった時点の財産に対して課される税金ですので、生前に財産を贈与することで相続税の課税対象財産を減らし、相続税を節税する方法もあります。 不動産の名義変更に関する税金は、贈与時よりも相続時の方が抑えられる 生前贈与する財産の種類に制限はないため、お金以外の財産を贈与することもできますが、不動産については贈与することで逆に損をしてしまうことがあるので気を付けてください。 不動産価値が高い時期の贈与 不動産を贈与した場合、贈与した年の不動産の贈与税評価額を算出し、評価額に応じた贈与税を納めることになります。 贈与時点の不動産の価値が高ければ、贈与税として納める額も多くなりますが、反対に土地の価値が下がる見込みがある場合、価値が下がった時期に贈与した方が贈与税額を抑えられます。 相続はいつ発生するかわかりませんので、不動産価値が高い時期に贈与するよりも、価値が落ち着いた相続時に引き継いだ方がいいケースがあります。 相続税の節税が不要な場合 相続税は遺産総額に応じた税率が適用されるので、不動産のみの価値で相続税額がどの程度になるかは計算できません。 不動産以外の財産が多い場合、相続税の適用税率が高くなることもありますが、遺産総額が相続税の基礎控除額以下であれば相続税はかからないです。 亡くなった人が不動産以外に主要な財産を有していないときは、無理に生前贈与せず、相続まで待つことも選択肢です。 ＜相続税の基礎控除額の計算式＞ 3,000万円+600万円×相続人の数＝相続税の基礎控除額 贈与時の不動産名義変更に関する税金は相続時よりも高い 不動産を贈与した場合、贈与税だけでなく、登録免許税と不動産取得税を支払うことになる点に注意してください。 登録免許税は不動産を登記する際、 不動産取得税は不動産を取得したことに対して支払う税金です。 双方の税金とも不動産の価値に税率を乗じて税額を算出しますが、相続で不動産を取得した場合、登録免許税の適用税率は0.4％（贈与は2％）に下がり、不動産取得税はかかりません。 生前贈与で相続税を節税できたとしても、不動産の名義変更に関する税金は相続時の方が抑えられますので、節税効果は関連する税金を総合的に判断する必要があります。 生前贈与した土地に「小規模宅地等の特例」は適用できない 相続税には特例制度が数多く存在しますが、「小規模宅地等の特例」は相続税の中でも特に節税効果の高い制度です。 小規模宅地等の特例は、自宅や事業用として利用していた土地の相続税評価額を最大8割減額できるため、土地の価値が高いほど節税効果は高くなります。 しかし、小規模宅地等の特例を適用できる土地は、相続開始時点で被相続人（亡くなった人）の所有していた土地に限られます。 土地を生前贈与してしまうと、相続開始時点では被相続人の土地ではなくなりますので、その土地に対して小規模宅地等の特例は適用できません。 税金対策は実施するタイミングも重要 節税の方法は無数にあり、対象者の収入や資産、家族構成等によって最適な方法は異なります。 不動産を生前贈与した方が節税になるケースもあれば、今回ご紹介したケースのように、贈与ではなく相続で不動産を引き継いだ方が節税になるケースも存在します。 税金の法律は時代や政策などによって変化し、急に節税効果の高い制度が創設されることもありますので、税金対策は節税する目的や効果だけでなく、タイミングを見極めて実施することが大切です。