「財閥系タワマン」が維持費だけで月6万円…！買ったらずっと続く「地獄の搾取スキーム」と「抜け出す“秘策”」【マンション管理クライシス】
旧来の「自主管理マンション」が今でも管理会社に委託しない理由
実際、管理会社の手を借りない自主管理物件は、一般的な管理会社の委託管理の物件に比べ、半額程度の管理費で済んでいる物件も少なくないし、修繕積立金も安い。 「自主管理というのは、清掃員や管理人、点検業務などの管理業務に、管理会社が介在しない方式です。『自主管理物件は、住民が直接、ゴミ出しや清掃、業者の手配をやらなければいけない』など誤った情報がありますが、これは大間違いです。 管理会社が顧客マンションの管理人を雇用するように、自主管理物件では、管理組合が直接、管理人を探して管理業務を委託することができます。ある程度の事務経験があって良心的な人物に、管理人と管理会社の業務を委託できれば、仮に1.5倍の報酬を支払ったとしてもコストパフォーマンスは断然に良いはずです」(前出の住宅ジャーナリスト) 自動車を組み立てるのは素人では無理だが、マンション管理はコンサルなどの知恵を借りつつ、少々の知識があれば、日常の管理体制の構築は難しくない。1980年代半ばからは、分譲後も「管理」で安定的に儲けられることを知った不動産会社は自主管理物件を分譲しなくなったが、それ以前に分譲された自主管理物件は今でも多くが自主管理を続けている。 「自主管理は、管理会社との契約自体が不要なことを知っているのでしょう」(同)
「自主管理マンション」のリスクと管理会社の価値
ただ、一方で、こうした指摘もある。 「自主管理マンションでは、外部の目がないため、理事会業務やお金の管理が杜撰になりやすかったり、理事役員が”暴走”して私益に走りやすくなる環境であったり、理事会メンバーの属人的な能力への依存度が大きくなりすぎたりデメリットもある。 このような状況から、管理状態に難ありと見え、銀行ローンも通りにくく、資産性の評価が低いのも難点と言えます。そういう意味では、理事会や総会の運営、及びその書類の作成を適切にリードしてくれる管理会社の存在価値は高いとは言えます」(同) ただ、管理会社の工事営業を避け、理事会支援業務にだけ限定すれば、管理会社がほとんど儲からなくなり、「撤退」と言う事態もあり、悩ましいとことではある。
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