2024年2月22日、日経平均株価がバブル期の1989年12月29日につけた史上最高値3万8,915円を34年ぶりに更新した。好調な株式市場は、富裕層の資産形成にもつながり都心部のマンション市場にもプラスの影響を与えている。一方で、2023年の出生数は75万8631人となり過去最少を更新。少子化が進んでおり今後の不動産市場への影響が懸念されるところだ。今回も首都圏の新築・中古マンション市況を解説していく。（不動産アナリスト・岡本郁雄） 晴海フラッグ1期2次の価格と間取り公開中!

全国の2023年新築マンション市場動向は? 供給戸数1位は三井不動産レジデンシャル

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「幕張ベイパークミッドスクエアタワー」の外観（出典：三井不動産レジデンシャルプレスリリースから）

リビオシティ文京小石川の完成予想CG（出典：公式ホームページから）

　まずは2023年度の新築マンション市場動向について見ていく。新築マンションの販売戸数は、首都圏と地方圏ともに建築費上昇の影響を受け、全国的に減少傾向である。また売主・事業主別の供給は、JV開発を含め再開発を伴う大規模マンションの供給実績がある企業が上位を占める傾向になっている。（出典:不動産経済研究所） 全国の新築マンション供給動向（出典:不動産経済研究所）　2023年の全国の発売戸数は6万5,075戸で、前年の7万2,967戸よりも7,892戸、10.8％の減少となった。平均価格は790万円アップの5,911万円、1㎡単価は12.7万円アップの92.0万円。ともに7年連続で最高値を更新。 　首都圏の販売戸数は2万6,886戸で、前年比9.1％減少、近畿圏1万5,385戸で、13.8％減少、東海・中京圏6,144戸で3.3％減少と3大都市圏すべてで減少した。 　地方圏は、北海道1,574戸で26.3％減少、東北地区1,656戸で43.8％減少、首都圏以外の関東地区は1,461戸で25.4％減少、四国地区405戸で65.9％減少、九州・沖縄地区8,111戸で4.0％減少となった。 　一方、北陸・山陰地区は617戸で12.4％増加、中国地区2,836戸で44.7％増加。地方都市では、北陸新幹線の延伸が予定されている北陸・山陰地区の供給が伸びるなど供給動向が分かれた結果になった。 　主な地方中核都市の発売戸数と前年との比較は、札幌1,543戸で22.0％減少、仙台市900戸で40.8％減少、名古屋市4,470戸で11.0％減少、広島市1,508戸で119.2％増加、福岡市2,946戸で15.6％減少。広島市以外は、減少している。 　首都圏と同じように地方圏でも建築費上昇の影響は大きく受けている。いわゆるパワーカップルが需要を支える首都圏市場と異なり、仙台市などの地方都市では、共働き層でも予算を抑える傾向がある。建築費上昇の価格転嫁が難しければ、今後さらに供給が減るかもしれない。 売主・事業主別供給傾向（出典:不動産経済研究所）　また、売主・事業主別発売戸数は下記の順位になっている。三井不動産レジデンシャルは、2013年以来10年ぶりの全国1位となった。 1位　三井不動産レジデンシャル3,423戸 2位　プレサンスコーポレーション3,390戸 3位　野村不動産3,061戸 4位　住友不動産2,859戸 5位　三菱地所レジデンス2,093戸首都圏のTOP5は下記の通りだ。 1位　三井不動産レジデンシャル2,904戸 2位　野村不動産2,262戸 3位　住友不動産2,011戸 4位　三菱地所レジデンス1,720戸 5位　日鉄興和不動産1,147戸　全国上位5社のうち4社が首都圏上位の企業で、建築費が上昇する中で首都圏の供給戸数が多い企業が上位を占める傾向になっている。 　供給上位の企業は、JV開発を含め再開発など大規模マンションの供給実績が多い。首位の三井不動産レジデンシャルは、「幕張新都心若葉住宅地区」（幕張ベイパーク）において、他6社と共に推進する分譲住宅事業第3弾の「幕張ベイパークミッドスクエアタワー」（分譲済み）が2024年2月27日に竣工。スケールの大きな街づくりを着実に進めている。 　今年も総戸数807戸の「パークシティ中野　ザ　タワー」、総戸数768戸の「幕張ベイパーク　ライズゲートタワー」、総戸数2046戸の大規模複合再開発「THE　TOYOMI　TOWER　MARINE＆SKY」の供給が控える。 　これから企画が始まる大規模マンションは、建築費上昇の影響をさらに受けるのは必至で、3物件とも注目を集めそうだ。 　また、存在感を示しているのが首都圏で2年連続5位に入った日鉄興和不動産。全戸完売した総戸数1000戸の「セントガーデン海老名」など、大規模プロジェクトの供給が目立つ。都心8区を中心にマンション用地の仕入れを進めており、2024年2月22日に、総戸数815戸地上34階建て超高層分譲タワーマンション「リビオタワー品川」とを発表した。 　ともに都心の人気エリアだけに注目を集めそうだ。