不動産の共有状態を解消する方法

不動産を共有した場合、他の共有者と協議して必要な合意を得なければ、保存行為以外は何もできません。例えば管理行為の場合、過半数の同意が必要です。本事例の場合、共有者は2名なので、2名（=つまり全員）の同意が必要ということになります。相談者からすると、協議する相手が疎遠な関係の義姉であることから、共有関係を煩わしく思い、自分が元気なうちに共有状態を解消したいと考えるのは理解できます。 共有状態を解消するには、次のいずれかの考え方を採用します。 ・共有者全員が協力して共有物全体を処分することで、共有物を無くしてしまう ・自分の共有持分をすべて手放して、共有関係から離脱する ・他の共有者の共有持分を全部買い取って、自らの単独所有権とする 以下、共有解消と共有離脱の具体策について解説します。 【方法1】共同売却 売却は変更行為に当たりますので、共有者全員で合意して売却し、売買代金を持分で分配することで共有物は無くなり、共有関係は解消されます。前回記事の不動産オークションが適用できて、納得した売却ができるなら各共有者も共同売却に応じてくれるかもしれません。 【方法2】共有持分の買取りまたは売却 共有持分について共有者間で売買をします。売買条件が合えば、相談者が義姉の持分を買い取って単独所有としたうえで全体を売却処分するか、あるいは義姉が相談者の持分を買取り単独所有にしたうえで全体を売却処分するか、義姉の実家でもあるので子どもに相続させるかなどです。ちなみに、共有持分の処分は自由なので、売買条件が合わなければ共有者以外の第三者へ売却して共有離脱することが可能です。 【方法3】不動産の交換 相談者が他に不動産を所有している場合、義姉の共有持分と相談者の他の所有不動産を交換することで、相談者が共有物を単独所有とすることができます。逆に、義姉が所有する他の不動産と相談者の共有持分を交換し、義姉が共有物を単独所有とすることもできます。物々交換が基本ですが、交換価格が等価にならない場合、その差額は「交換差金」として現金で清算することになります。 【方法4】贈与、放棄 「共有状態を早く解消したい」「無償でも手放してもよい」というのであれば、相談者が義姉に共有持分を贈与して、共有関係から離脱することもできます。ただし、贈与は契約になるので、仮に相談者が義姉に無償で共有持分を譲りたいといっても、義姉が応じなければ贈与契約は成立しません。贈与税や不動産取得税、登録免許税、贈与後の固定資産税の増加を理由に、義姉から「いらない」といわれる可能性もあります。 贈与が難しければ、相談者が一方的に共有持分を放棄して、共有関係から離脱することもできます。放棄は単独でできるため、他の共有者の同意は不要です。そして、放棄した持分は、他の共有者に帰属する（民法第255条）ことになります。 ただし、登記名義を変更しなければ、放棄者は固定資産税の支払い義務を免れることはできません。本事例の場合、不動産の名義変更登記は、相談者と放棄した持分が帰属する義姉との共同申請になりますが、義姉が放棄した持分の引き受けを拒む場合は、相談者は登記引取請求訴訟を提起し、判決を得てから単独で登記手続きを進めることになります。 その他、本事例は該当しませんが、共有物が更地で、間口が一定以上ある整形地であれば、現物分割によって分筆し、共有解消することもできます。 ------------------------------------------ ＜注釈＞ ※「民法第252条(4)に定める期間」と「短期賃貸借（民法第602条）の期間」は、以下のとおり同じ期間になっています。 一　樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等　10年 二　前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等　5年 三　建物の賃借権等　3年 四　動産の賃借権等　6カ月 ------------------------------------------ 平田 康人 行政書士平田総合法務事務所/不動産法務総研　代表 宅地建物取引士 国土交通大臣認定　公認不動産コンサルティングマスター 「相続・遺言・終活・不動産」に専門特化した行政書士事務所として活動。“行政書士業務”と“宅地建物取引業”を同時展開する二刀流事務所として、共有不動産の競争入札による売却や、仲介手数料が不要となる親族間・個人間不動産売買のサポートにも対応している。著書に『ビジネス図解 不動産取引のしくみがわかる本』『最新版 ビジネス図解 不動産取引のしくみがわかる本』（どちらも同文館出版）がある。