■人口減少しても日本中で世帯数は増える 　「人口減少していて、空き家が多い国で新築の住宅着工が多すぎる」という論調はよく聞くが、素人考えで、私はまったく逆だと分析している。まず、人口が減少しようが、家族形態の変化や単身者の増加により、日本中で世帯数は増えているし、当面の間増え続ける可能性は高い。住宅ストック数が供給ならば、需要は人口ではなく、世帯数なのである。 　特に都市部の世帯数の伸びは大きく、国立社会保障・人口問題研究所(以降、社人研)の2015～2020年の世帯数増加率予測の伸び率は全国で1.45％予測に対して、実績は4.45％で306％(約3倍)違うし、東京都も同様に3.46％予測に対して、実績は7.86％で227％(約2.3倍)も違っている。

　これを実績ベースで検証してみよう。都区部における2013～2018年の間の需給バランスは、新規供給は年2.1％あり、滅失(ストックを建て壊すもの)が年1.1％ある。滅失とは木造や鉄骨造であればおよそ30年で、鉄筋コンクリート造では50年で市場性を失い、解体することを指す。相続した築40年の実家を人に貸すことができるかと言ったら、難しいほうが多いだろう。そうしたことだ。 　新規供給は年2.1％から滅失年1.1％を引いた1.0％を世帯数が上回れば需要過多、下回れば供給過多になる。この間の実績は1.1％だったので稼働率が上がった。2015～2020年の国勢調査期間での世帯数の増加は1.6％まで上がっているので、明らかな需要過多となり、稼働率がさらに上がっている。コロナ禍に需要が減退したものの、コロナ後の世帯数の伸びは年率1.9％となった現在、さらに賃料が上がっているのだ。

■世帯数予測を当てるには 　先ほどの社人研の世帯数増加率予測は年率0.7％で、実績は1.6％だった。予測の0.7％は需給が一致する1.0％より小さいので、この予測を信じれば需給は緩み、家賃は下がるはずだった。 　これに対して、実績の1.6％の場合、家賃は上昇することになる。たかだか5年先のことなので、世帯数予測はほぼ当てなければならない。私は仕事で人口予測をするが、誤差を少なく当てることができる。なぜなら、5年に1回のデータしかない国勢調査に頼らず、毎年・毎月発表される住民基本台帳人口を用いて予測しているからだ。