■　ある日、投げかけられた「素朴な疑問」

3月23日、令和4年度地価公示価格が国土交通省から発表されました。

その結果を分析するに、おおまかに言うと、一部のインバウンド需要減退でダメージを受けている土地以外は、土地の市場価格の目線は「三大都市圏では微増、札幌圏や福岡市の一部地域では上昇、地方では下落」という傾向でした。

これと連動して土地の税金、すなわち、固定資産税や都市計画税、不動産を取得する際の不動産取得税や、土地の登記の際の登録免許税も増減することとなるでしょう。

たまにですが、このようなことを聞かれることがあります。

「コロナ禍なのに、なんで都市部の土地の値段は上がっているの？」

筆者なりに考察してみましょう。

■　よくよく考えてみると…

一時はテレビのワイドショーや報道番組で、ひっきりなしにコロナで飲食店が閉店であるとか、解雇されて生活が行き詰っている人が…と報道されていました。

筆者も、最初の緊急事態宣言の頃はこのような報道を見て、土地の価値は下がると思っていました。

ところが、例えば東京圏においては、他の不動産鑑定士の意見であるとか、実際の取引事例の状況を見ても、リモート化で来る人が減った都心の一部の高度商業地以外では、目に見える下落はあまり見受けられません。

ただ、気がついたことはありました。

それは、「不動産を売買する層と、コロナで苦しんでいる層は違う」ということでした。

もう少し、詳しく説明してみましょう。

確かに、飲食店等で廃業せざるを得なかった、あるいは雇止めにあった方がおられるのは事実です。

しかし、飲食店等を営む場合は、「店舗を借りて営業する」ことが通常で、一部の大手資本の店舗は別として個人店舗で「店舗を買って営業開始する」という話はあまり耳にしません。

また、雇止めにあわれた方も、従前より資金的な問題から「住宅も比較的安い物件の賃貸」の場合が通常で、「住宅を購入する」方はあまり見られないように思われます。

一方、コロナ禍でも多くの企業が経営者の方の尽力で雇用維持と給料の確保に努めておられますので、このような企業の正社員の方は資金繰りがつきますから、このような方による住宅需要は一定水準を保っているものと思われます。

また、賃貸住宅も一定の地価水準以上の地域では家賃も高いため「コロナ禍で資金的に困窮している層」も比較的少ないので、賃料水準の減額も明確ではなく、賃貸マンション等の投資収益物件も価値の下落は感じられない状況です。

商業地のビル等も、飲食業等が撤退したとしても、ビルオーナーの方は「また別のテナントを入れればよい」との感覚の方も多く、若干は賃料が下がったり空室が出るリスクはありますが、「ワイドショーや報道番組で伝えられるほどの悲惨な状況」ではありません。

それどころか、以下の点も指摘できるでしょう。

要するに、コロナ禍で苦しんでいる層は、従前より不動産の購入者側ではなかった方が多く、不動産を欲する人について考察すると、リモート化で来る人が減った都心の一部商業地以外の三大都市圏の比較的中心部に近い大部分では購入意欲は衰えていないと考えられ、結果、地価は上昇となっていると考えられます。

すなわち、上記①～⑤の状況を踏まえると、これらの地域では「コロナ禍においても、不動産を欲している需要は、むしろ好調」というのが実態なのです。

もっとも、地価上昇は景気という意味ではよいですが、公示価格は固定資産税都市計画税、あるいは相続税路線価に連動する傾向にありますので、これらの地域の土地では緩やかに固定資産税都市計画税の負担や相続発生時の相続税も増えることが予想される点は注視すべきでしょう。

■　大切なことは、「一部の賑やかしな報道に左右されないこと」

個人的な印象ですが、その分野の専門家が入っていない一部の報道ではより刺激的な報道で一般の目を引くことばかり考えて、「コロナ禍で苦しんでいる」話ばかりを強調して「社会全体がものすごい悲惨」との誤解を与えていた感があります。

もちろん、その報道にその分野の専門家がコメントをしている場合は一定の信頼をおけますが、専門家のコメントがない番組では実態と報道にズレがある場合もあります。

不動産に関する税金や地価に関する話はもちろん、それ以外についても、自らの意思決定に際しては、安易に「専門家のいない番組の賑やかしの報道」を鵜呑みにせず、専門家の意見等を十分に理解して実態を適切に把握した上でその意思決定を行うことが肝要でしょう。