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分譲マンションを購入すると、毎月かかってくる費用のひとつに「修繕積立金」があります。大規模修繕や将来の建替えのためにも必要不可欠な費用である一方、「積立金の値上げ」によって家計の負担が増している人も少なくありません。修繕積立金の価格はいったいどのように決められているのか……『60歳からのマンション学』（講談社）より、著者の“マンショントレンド評論家”日下部理絵氏が解説します。

大規模修繕工事の費用は年々上昇している

マンションの資産価値の維持・向上に欠かせない大規模修繕工事。この費用は、建物の規模や劣化状況、工事内容などによっても違ってくる。 国土交通省が令和3年7～10月に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事（築年数15年以下の物件）の場合で、1戸当たりの工事金額は100万～125万円前後で平均150万円とされる。住戸数50戸なら5,000万円、100戸なら1億5,000万円がおおまかな目安となる。 床面積1㎡当たりの工事金額は1回目の大規模修繕工事で1万円～1万5,000円前後、平均で約1万3,000円である。しかし、年々建築に関する費用は右肩上がりに上昇している。特にこの10年では、すべての建築工法で上昇している。 建築費用の高騰は東日本大震災後の復興工事から続いている 2011年、東日本大震災後の復興工事需要の高まりで工事費が上昇し、その後、東京五輪・パラリンピック開催決定を受けて、オリパラ関連施設の建設で工事が増え、それに伴い人件費が高騰、生コン、セメント、木材、鋼材等原価の上昇と相まって建築費も高騰した。そのため2013年以降は右肩上がりで上昇し、ʼ19年にはこうした特需も落ち着きを見せ、ʼ20年に入ってからは、工事費上昇は横ばいからやや上昇で留まっていたが、ここに新型コロナによる需給バランスの乱れ、そして働き方改革による工期延長も加わる状況になった。 近年、木造マンションが注目されてきているが、この木造まで大幅に高騰してきている。大規模修繕は新築工事とは違うが、鋼材等の資材と人件費の高騰の影響は変わらない。むしろオリパラの建設特需がおさまるまで大規模修繕をあとまわしにしていた管理組合も多く、総合的に勘案すると1戸当たり150万円近いというのが現状ではないだろうか。 そうすると、3,000万円でできたはずの工事が4,500万円かかり、管理組合としてはコツコツ貯めていたはずなのに、大規模修繕をしたくてもお金が足りないという状況に陥っているわけだ。